伊春市物业管理规定(2009)

伊春市物业管理规定
伊春市人民政府令〔2009〕2号
二○○九年三月二十日
第一章 总 则
第一条 为了规范本市物业管理活动,提高城市管理水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本规定所称业主,是指房产的所有权人。本规定所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业服务企业或自治组织对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。

第二章 物业管理职责分工
第四条 市政府房地产行政主管部门是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。主要职责:
(一)依法对物业服务企业的资质进行审批;
(二)配合市价格主管部门制定物业服务费收费标准;
(三)制定行业规划,组织行业培训,开展业务指导,制定住宅区物业分级评定标准;
(四)调解、处理物业活动中发生的纠纷;
(五)查处物业服务工作中的违法、违规行为;
(六)组织物业管理区域内的检查、物业验收、交接工作;
(七)依法承担的其他职责。
县(市)、区房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
第五条 规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公共事业、公安(消防)、物价、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本规定。
第六条 街道办事处(乡镇人民政府)支持和协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督,对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

第三章 业主及业主大会
第七条 业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。业主应当通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托(来自:www.fangchanshe.com),可以行使业主的权利,同时履行业主的义务。
第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,行使《物业管理条例》中规

www.fangchanshe.com 定的职责。物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式,推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。
第九条 住宅小区已交付使用胰胱÷蚀锏?0%以上时,由开发建设单位、前期物业服务企业、乡镇人民政府街道办事处、社区居委会召集全体业主举行大会,选举产生业主委员会。后期业主入住达到90%时,应当重新召开业主大会,调整业主委员会及物业管理事宜。
第十条 在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。业主成立业主大会时,由社区居委会、业主代表、开发建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名,筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理:
(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;
(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到所在地的物业管理行政主管部门备案:
(一)业主大会成立情况材料;
(二)物业管理区域基本情况材料;
(三)业主委员会候选人推荐办法,候选人名单及身份证明;
(四)业主委员会选举办法;
(五)管理规约及业主大会议事规则;
(六)业主委员会组成人员情况材料。
第十三条 业主委员会应当建立活动档案,档案包括以下内容:
(一)各种会议的书面材料;
(二)业主委员会选举产生、备案材料;
(三)物业服务合同;
(四)业务往来情况;
(五)维修资金使用情况;
(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。
第十四条 业主委员会除履行《物权法》和国务院《物业管理条例》及《业主大会规程》规定的职责外。在下列情况下,履行组织召开业主大会临时会议的职责:
(一)20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;
(三)业主委员会委员变化,需要补选的;
(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;
(五)解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或者确定其他管理方式的;
(六)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第十五条 业主委员会因故未能按期换届改选的,在此期间,业主委员会应当继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。
第十六条 业主委员会不履行职责,经20%以上业主提议,可以召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会委员。

第四章 物业服务企业
第十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书,在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。
物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更,应当在营业执照变更后30日内办理资质变更手续。物业服务企业资质证书应当在物业服务企业办公场所明示。
第十八条 物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后,方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。
取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。
第十九条 物业服务企业享有下列权利:
(一)根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的规定,制定物业管理操作规程;
(二)按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费;

www.fangchanshe.com (三)制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为;
(四)要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作;
(五)选聘专业公司承担专项服务和维护业务;
(六)可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的,应征得业主委员会和相邻业主的同意,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十条 物业服务企业应当履行下列义务:
(一)严格履行《物业服务合同》,为业主提供相应的服务;
(二)在小区醒目位置公示服务内容和收费标准;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程;
(五)接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处、社区委员会的监督、指导。
第二十一条 实施物业服务的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自合同签订之日起15日内,将合同报物业主管部门备案。
第二十二条 物业服务合同期限终止前90日内,业主大会与物业服务企业协商不续约的,物业服务合同终止时,物业服务企业方可退出物业服务,并按下列规定执行:
(一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;
(二)物业服务企业应当在退出物业服务30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;
(三)物业服务企业应当在退出物业服务前10日内,向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。
第二十三条 物业服务合同期限未满,业主大会或者物业服务企业提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业管理服务。
第二十四条 物业服务企业应当遵守国家有关规定雇请秩序维护人员,秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害业主的合法权益,不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

第五章 物业管理与服务
第二十五条 物业管理按下列规定执行:
(一)新建住宅物业的建设单位应当通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后采取协议方式选聘物业服务企业,实施前期物业管理。业主大会成立后,由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。

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