(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理,单一产权单位的(来自:www.fangchanshe.com),由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的,由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。
第二十六条 建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业服务招投标,并按下列程序进行:
(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定,内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);
(二)招标备案;
(三)发布招标公告或者投标邀请书;
(四)投标人递交投标文件;
(五)开标、评标;
(六)确定中标人,发出中标通知书;
(七)中标备案。招标人在招标备案时,不得弄虚作假,恶意串通。
第二十七条 住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业实施前期物业服务并备案的,市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。
建设单位应当与被选聘物业服务企业签订前期物业服务合同,并在销售商品房时,应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议、住宅质量保证书,并提供住宅使用说明书。
建设单位发布的与物业服务有关的广告,应当真实、合法,不得发布虚假广告。
第二十八条 被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间,应当做好下列工作:
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(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;
(二)按照物业服务的要求,提出改善物业的具体设计建议;
(三)进行物业承接验收,并接收移交的相关资料;
(四)做好业主入住手续的办理。
第二十九条 物业管理区域具备下列条件时,建设单位应当向物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。
(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全,并符合规划设计及有关规范要求;
(二)竣工验收合格,且验收资料齐全;
(三)有符合规定的物业服务用房;
(四)共用设备、设施运行正常、完好,并经验收合格;
(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
第三十条 市物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业服务企业和业主代表组成的验收小组,按照下列规定进行物业承接:
(一)查验房屋及设施设备,并做好查验记录;
(二)对查验中发现的问题,开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;
(三)验收后,建设单位和物业服务企业应当签订物业承接验收协议。
第三十一条 建设单位在物业竣工验收时,应当按照物业建筑安装总造价 3%的标准,一次性向市物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。
房屋质量保修金实行专户存储,按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。
建设单位交纳房屋质量保修金后,物业服务企业方可向业主办理入住手续。
第三十二条 建设单位须在住宅物业建成并验收后15日内,向物业服务企业移交下列资料:
(一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)法律、法规规定的其他资料。
第三十三条 在前期物业管理期间,建设单位或者物业服务企业提出解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业方可退出。原物业服务企业退出物业管理项目前,应当向建设单位移交本规定第三十二条规定的相关资料。
第三十四条 保修期内,住宅物业的维修养护由建设单位负责。保修期满后,住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池的清淘)日常维修养护由物业服务企业负责,费用从业主交纳的物业服务费中列支。
物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用,从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的,由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内,保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的,由建设单位负责。
第三十五条 物业服务费收取标准应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定,物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳;业主收到入住通知,即视为交付物业买受人应交纳物业服务费;物业产权发生转移的,原业主应结清物业服务费。
第三十六条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业,或者经业主大会决定不选聘物业服务企业,而实行自治管理的,业主委员会应当履行下列管理职责:
(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;
(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;
(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;
(四)负责接待业主报修,受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第(一)项职责时,也可以委托环境卫生服务单位负责,费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。
第三十七条 物业管理区域内未能成立业主大会,不能
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选聘物业服务企业或者没有实施业主自治管理的,县(市)、区政府应当及时组织街道办事处做好下列工作,所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳:
(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);
(二)绿化维护;
(三)物业共用部位日常养护。
第六章 物业管理用房
第三十八条 建设工程竣工时,应当按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。实际建筑面积不足,建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。
因分期建设等原因,建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的,应当向物业服务企业提供物业管理临时用房,并向物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的,房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。
第三十九条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:
(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;
(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。
第四十条 规划管理部门审查房屋开发项目时,应在规划设计总图和单体方案中,确定物业管理用房位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理,设置在沿主街或本区域中心位置的一楼楼内。
第四十一条 未经业主大会的同意,业主委员会或者物业服务企业不得将物业管理用房转让买卖或者用于担保;不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房,由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时,应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房属全体业主所有。未成立业主委员会的由开发建设单位出具物业管理用房产权证明到产权部门备案,产权属该小区业主所有。
第四十二条 原住宅建设规划未设计物业服务用房或无人管理的区域,由县(市)、区物业行政主管部门会同规划等相关部门,依法对小区进行重新规划,选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。
第七章 公用设施设备管理
第四十三条 各专业单位应当按本办法,依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为:
(一)自来水从街路干线、支线接出入户管线至水表(含水表),由供水企业负责维修管理,住宅楼内由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等,由供水部门管理维护,公安消防部门监督检查。
(二)居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施、设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。所发生的费用应当计入热费成本,标准由价格主管部门核定。
(三)供电设施的维修养护以单元内用户电表为临界点,电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。
(四)通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。 各专业单位确需要在小区内施工,临时占用、挖掘道路、场地的,应当在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工,施工完毕后,要将施工的部位恢复原状。
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