2008年度管理处工作总结

    按照公司各级领导的指导方针和计划,在相关部门的支持、配合下,在管理处全体员工的共同努力下,xx居(xx豪园)小区在2005年度工作开展中取得不俗的成效。回首过去,对2008年度工作进行以下总结,同时吸取经验、教训,扬长避短,争取于2009年使小区物业管理工作更上一层楼。

一、日常事务管理
(一)办公室事务管理方面
1、定期组织召开管理处工作例会,传达公司各项精神和学习规章制度,并安排落实管理处工作,加强团队精神建设。
2、加强劳动纪律管理,明确各人每月的轮休、值班安排。同时严格执行公司劳动纪律管理制度,包括上、下班代打卡管理,上班吃早餐等等,杜绝迟到、早退及各种负面现象的出现。
3、对办公场所、各部门仓库、保安宿舍环境卫生整改,重新整理物品摆放位置,做到有序、舒适。
4、加强员工服务态度及服务意识,规范文明用语,包括接听电话、接待业户和处理投诉等等。
5、节约能源开支,对水、电、制冷设备等定时开关,控制成本。
6、落实公司指导精神,推行"首问责任制"和"随手关门制度"。
7、7月份全面回访小区业主,收集业主信息,根据业户提出的问题,对小区现状有针对性进行处理和改善。
8、在公司领导的安排下,与业主委员会成员进行两次会晤,商讨小区物业管理事宜,听取业委会意见。
9、四期综合楼宣传栏移位,正、反面同时使用,分设《业主之声》、《案例通报》、《通知通告》三大板块,进行多方位知识宣传。

www.fangchanshe.com 10、完成节假日对小区场景、气氛的布置,并配合公司搞好各项社区文化活动。

(二)、前台工作报修、维修方面
1、根据前台每天工作台帐,2005年度日常报修宗数有2326单,已完成2178单;未完成宗数148单,其中包括:对讲机维修、楼梯扶手转弯处脱落、房屋漏水等等。
2、各项维修分类详见下表:
类型 给、排水 灯、电设备 房屋渗漏 对讲机维修 其它
完成比率
3、未完成工作当中,房屋渗漏方面,六期平台漏水到19号铺找不出雨水渗漏位置,其它有2户业主不在家没法维修,另有4户已处理,有待进一步观察,未回访业主;对讲机维修方面,一、二、三、四期不能维修的,已进行更换对讲机,已包括在未完成的96单内;其它方面有四、五期楼梯扶手转弯处松脱,要请外面施工单位进行修复,打算安排于2008年4月份进行。
4、已处理重大房屋渗漏及维修工程有:
①1-301厨房渗漏到201;
②4-704主人房外墙开裂修补;
③5-602洗手间漏水到502;
④1-401内墙水管漏水到1-1-402;
⑤5-21栋外墙雨水主管更换;
⑥5-703漏到603;
⑦5-104厨房污水反喷,改管;
⑧5-102化粪池排污管改造;
⑨3-39号铺排污管改造;
⑩2期6、7栋楼顶漏水到7楼,7楼再漏到6楼维修;

(三)、前台工作投诉处理方面
1、根据前台每天工作台帐,2005年度投诉宗数有137单,已全部跟进处理。
2、各类投诉详见下表:
投诉种类 居住环境 清洁卫生 维修 小区安全 服务 其它
3、居住环境类投诉当中,投诉三期10栋对面马路宵夜店油烟和噪音、三期9、10栋楼下商铺做不锈钢噪音、四期1栋对面马路宵夜店油烟和噪音、xx路大巴早上起动噪音的占绝大部分,以上问题已和相关单位及人士沟通协调,并投诉到城管执法单位,经协调,情况大有改观。
4、其它方面有业户间的相互投诉,楼梯间放垃圾包,高空抛物,维修不及时等等,已全部跟踪处理完成。

二、房屋租赁、出租屋管理
1、出租资料整理、翻新,确保租赁信息的更新和完整。
2、经常发布租赁信息,收集业主房屋出租资料,大力开拓市场。
3、从9月份开始收取租赁服务费,成功代出租几间,收入近千元。
4、对公司空置房、铺位、车房进行清理、盘点,做好租凭准备。
5、做好出租业主的思想工作,谢绝非正当人士入住小区。
6、对求租人士进行资料核实,了解其工作、生活状况,对无业或不正当行业人士拒绝入住

www.fangchanshe.com 本小区。
7、对目前重点租客进行监控,发现问题及时处理,做好安全防范工作,杜绝安全事件的发生。
8、配合派出所对出租房屋进行不定期排查。

三、经营、收支管理
1、管理费追收方面,在公司领导的支持下和全体员工的共同努力下,2005年度管理费收入状况较好,力保全年度不亏损。截止2005年12月31日,根据财务每周收费报表,全年度管理费收入为537788.05元,比全年预算数多出11367.73元。
2、根据截止2005年6月30日前财务报表,管理费欠费金额为182204.02元;现根据管理费收入状况计算,截止2005年12月31日,管理费欠费金额为62813.55元。
3、追回欠费一年以上大户共30户,总欠费金额42497.06元,优惠11736.83元,共追回金额30760.23元,详见下表:
4、停车费方面,汽车停车收费率100%,随着停车位的增加,每月汽车月租收入约14000元左右,临时汽车收费每月约2000元左右;摩托车收费,因小区非智能系统装置,临时收费较难控制,固定月租平均每月约1600元左右。
5、维修有偿服务收费方面,积极开拓收费项目,于7月份开始购入一批空调软管(成本10元/条),对业户室外空调主机排水管进行有偿更换(收费30元/条)。其它房屋维修、改管、设备安装等有偿收费情况亦较好。
6、另外,管理处其它经营收入还包括:钓鱼、乒乓球、购三期智能卡和四、五期楼宇智能卡、办公复印等等。
7、在费用成本开支方面,对于小区公共用水、用电,将小区部分路灯、梯灯损坏部分全部更换为节能灯泡,节省用电开支;同时,制定路灯、水景喷泉等开放时间并严格执行,有效控制成本。

四、房屋、设备维修养护
(一)、房屋本体及附属设施、设备
1、一、二期楼顶天面防水修复,修补隔热层。
2、一、二期防盗铁门整改翻新,并于一楼加装不锈钢防盗大门。
3、三期防盗铁门年前全部油漆翻新。
4、5-202厨房排污管反喷整改。
5、5-102化粪池排污管整改。
6、五期23、24栋阳台角脱落,已修补29户(2户不在家,联系不上)。
(二)、环境设施整改
1、一、二期加装摩托车棚,成本约4000元,通过车位出租,现已全部回收。
2、三期进行道路加宽,(来自:www.fangchanshe.com)增加停车位7个。
3、三期停车位加护栏,将摩托车与汽车分开停放,避免碰撞。
4、小区假山喷泉恢复正常运作,并定时开放,每周固定时间检查。
5、四期儿童游乐场安装健身器材,在公司领导的支持下加装一架秋千。
6、四期大榕树下铺广场砖,加装休闲椅。
7、四期外围墙灯已瘫痪,先进行线路检查、整改,再更换8盏荷花灯。
8、五期17栋前面安装汽车位护栏,增加汽车位9个,摩托车位50个,同时将摩托车与汽车分流停放。
(三)、对讲机维修、更换
1、一、二期楼宇对讲系统更换,共投入费用7612元,目前已回收80户,85元/户,共收入6800元,另有公司宿舍4套已装机,合计应收340元,总收入为7140元,目前尚亏472元。
2、三期对讲机有偿更换,年底已完成9、10、11、14、20栋(共5栋)楼的更换,投入费用5190

www.fangchanshe.com 元,现已收回5600元,目前盈利410元。其它7栋春节后视交费情况再考虑更换。
3、对讲机更换,已完成5、6、7、8、11栋(共5栋)的更换。其它10栋楼的对讲机已购回,年前将2、4、10栋全部更换完成,其余7栋视情况再更换。
4、五期对讲机大部分尚能正常使用,联网情况良好,日常主要对故障部分进行检修。2005年度已完成对主机和线路检修的有:16、18、20、21、22、23栋(共6栋楼),并将部分业主室内机送至广州厂家维修;其它5栋楼对讲机运作正常。

五、环境、卫生管理
1、小区绿化改造方面,分别对三、四、五期枯死老化的绿化进行补种,同时对一、二期绿化进行品种更换。
2、每月定期进行绿化修剪、养护,对3名绿化工划分片区,制定每月养护表格,依管理制度和程序执行。
3、每月定期进行灭蚊除害工作,夏季3次/月,冬季2次/月。
4、每3个月进行一次池、沟、沙井检查清理工作。
5、通过宣传栏、发通知和上门拜访等形式,加大宣传力度,有效控制梯间堆放垃圾包和高空抛物现象。
6、对10名清洁工划分片区管理,定时定量清洁,管理人员定期或不定期进行检查,提高梯间、信箱、消防箱及卫生死角的清洁标准。
7、对小区景点、水池定期清洁和打捞。

六、安全服务管理
公司架构设立"安全服务部",专人管理,取得更高的工作效率,管理处起到相互配合、协调和监督的作用。
1、在保安队的努力下,对小区车位重新划线、更新,做车位护栏,分别于三、四、五期增加汽车停车位19个。

[1] [2]  下一页