一、对职能部门及项目管理处的主要工作评述
一)职能部门
1、日常工作
⑴、财务管理
本年度公司能够获得不菲收益,在于全面贯彻、严格执行修订完善的财务规章制度,并按照公司的整体工作思路和阶段工作部署,在总公司财务部门的指导和监督下,持续做好深化与推进企业良性运营的工作,在努力培植财源、依法组织收入、发挥财务管理职能作用、强化财务监管、防范财务风险、搞好收支管理、加强资金调控等方面,取得了明显成效,从而为超额完成全年工作任务、实现年度工作目标奠定了坚实基础。
我们坚持项目管理"一书三表"模式,合理确定收支预算,本着"以收定支,量入为出,保证重点,兼顾一般"的原则,严格预算管理规程,对公司的经济行为进行定量约束;我们极其重视日常财务收支管理工作,统筹、优化资金运转方式,缓解了资金供求矛盾,极大地提高了资金的使用效益,达到了预期目的(今年在大额支出办公室及停车位租赁费用的同时,(来自:www.fangchanshe.com)仍能保证公司运营资金充足);我们还加强成本管理,建立严谨、实用的成本管理机制,拓展成本核算考核范围,建立以成本、费用、利润为中心的成本考核体系,将能够量化的指标尽可能量化,把成本管理的重心从简单的成本核算转移到侧重于成本控制、减支增效,真正达到提高企业管理效益的目标。
⑵、市场拓展
出于市场运作及企业可持续发展的需要,我们准确把握物业管理行业发展趋势,摆脱物业管理行业桎梏,充分利用现有的物业管理平台,在"集群化、专业化、多元化"的方针指导下,洞察市场商机,准确把握市场机遇,取得了较大的突破。
一是坚持推优弃拙,优化项目组合。根据"高端、精品、效益、品牌"的拓展思路,加强项目可行性评估,本着宁缺勿滥的原则,对于不符合公司市场发展要求的项目,坚决予以摒弃,确保项目的品质与效益。经过重新组合,公司在管与前期介入的项目均呈现良好的经营态势。
二是发挥自身优势,搞好多种经营。结合公司自身特色与优势,关注潜在的市场动态,积优组合资源,择机设立机电维保分公司、园艺绿化中心、物业租赁服务中心等
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经营机构。既提高自身的专业服务水平、降低运营成本,又能开辟新的业务领域与稳固的获利渠道。
⑶、人力资源管理
公司深知"企业竞争优势"来自于团队的集体智慧和共同努力,因而确立了团队建设"本土化"原则,通过培养与开发本土人力资源,为企业的长远发展准备了充足的后续力量。
作为整个企业团队中的核心团队,我们要求并督促公司中层领导骨干不断提高自身在企业经营管理中的前瞻能力、判断能力和决策能力,提升其大局意识、责任意识与团队意识,获得了良好效果。
公司坚持公正、公平、公开的用人机制,长期实施岗位竞聘制度(今年将扩大竞聘岗位覆盖面,机关岗位也将纳入竞聘范畴),(来自:www.fangchanshe.com)引进与培养相结合,定期举办培训、竞聘活动,为企业发展构建稳固的人才梯队架构,保证位于塔尖的高层员工基本稳定、位于塔腰的中层员工相对稳定、位于塔基的基层员工流动有序。
⑷、品牌及企业文化建设
积极参与或举办物业管理高层论坛及研讨会等活动(公司今年先后承办了"数字化物业管理"技术发布会、"'建设新城南'物业管理高层论坛"、宿州物业管理研讨会等活动),扩大xx物业品牌知名度。同时,保持与同行们的密切合作与沟通,达到互相促进、共同发展的目的。
抓住良好时机,利用有效途径,有计划性、有针对性地做好贯穿整合初期的宣传推广工作。基于政府部门与媒体单位的优良企业形象,举办了开业前新闻发布会、开业庆典活动以及开业后媒体宣传推广等一系列的多种形式的活动。
巩固南京"老总共赢圈xx物业服务基地",做好定期的品牌推广宣传,承办国内专业刊物《GOLFo共赢圈》的"xx物业专栏",与各方协同合作实现资源的共享与品牌的互利。
拓宽"华东xx物业"网站的功能,开辟新的信息传播途径,提升xx物业品牌知名度,改善企业形象。同行与房地产行业的众多单位通过浏览网页了解我们华东xx物业,本年度公司网站建设与宣传推广促成了几个项目的合作。
公司于2006年年初及年末获得的两大奖项-
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-"南京金牌社区管家"、"首届中国物业管理嘉年华o最具创新能力企业奖",使华东xx物业的品牌含金量更为厚实。
⑸、品质、安全与培训管理等
根据公司区域化整合运作的实际情况,重新分配、调整职能部门的工作职责;完善《职能部门岗位应知应会》规范,确保公司职能部门更好地为项目管理处提供督导服务;下发了近50项新的规章制度,规范了内部基础管理工作。
健全对项目的监督考评检查体系,改进和完善监督考评内容。以公司质量管理体系为核心,加强体系在项目运行中的监督检查力度,确保体系有效地覆盖各项管理和服务活动。将月度检查、夜间检查、定期考核、年终考核制度化,完善项目检查考评体系。
贯彻执行三级培训管理制度,组织开展一级培训工作,监督二、三级基层培训工作的落实。2006年度开展了财务管理、工程管理、服务礼仪、经验交流等各专业、多形式的培训,为创建学习型组织做好铺垫。
制订、下发《安全管理日常检查考核细则》,系统检查、监督企业安全生产管理工作。通过适时诊断的方式,有效地整改了管理中存在的难题,确保公司2006年度未发生重大质量及安全生产事故。
在公司范围内逐步推广ISO9000质量管理体系并通过了贯标的第一次监审,为进一步建立覆盖整个华东区域的质量管理体系奠定了基础。
2、管理评价
⑴、专业水准在逐步提高。以因需设岗、因岗定人为基本原则,通过职能部门岗位调整与职能分配,各部门的专业管理水平和业务技术能力逐步提高,基本上符合企业发展的阶段性要求。
⑵、执行能力日渐提升。通过一年的运转,职能部门在工作的前瞻性、全面性、计划性、主动性方面有了长足的进步,公司意图、领导指令、企业计划的展开与实施有条不紊。
⑶、工作作风建设滞后。多种客观及主观原因所致,机关的工作作风建设不尽理想,缺乏现代企业职能部门所必备的认真、大度、合作、迅捷、守时、创新的职业观念与职业操守,给企业的运营带来了一系列的不良影响。
⑷、沟通管道与沟通方式基本形成。职能部门之间、职能部门与管理处之间形成了比较成熟的沟通管道,多种多样的沟通方式也为企业的正常活动起到了良好的促进作用。
⑸、职能部门四大职能"监察、督导、指引、服务"的程度不深、频度不密、力度不强。调查研究少、深入基层少、解决难题少是职能部门的通病。
⑹、作为具体部门来评价,总经办、市场经营部、工程管理部的工作状态总体不错,部门内外部的协调配合比较默契,取得了较好的工作业绩;企划财务部、品质安全部的工作失误较多,缺乏配合,效率较低,亟待改进。
二、项目管理处
1、日常管理服务活动
公司于今年元
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月4日至9日组织专门工作小组对8个分公司的20个管理处进行了全面"年终工作大检查"。本次检查是从护管、保洁、维修、档案管理、人事管理、消防监控、公共设备设施管理、安全生产及规章制度执行情况等各个方面进行了全面检查与评分。(来自:www.fangchanshe.com)评选出东城国际大厦、鸿德大厦等两个优秀项目,以及彩慧苑、新世纪花园、碧桂嘉苑等三个不合格项目。礼仪服务较优的为常州、丹阳等6个分公司的项目管理处;文档管理规范的为嘉业国贸大厦、东城国际大厦、鸿德大厦和未来城、时代花园和格林花园等项目管理处;设备、设施管理较优的为嘉业国贸大厦、鸿德大厦等项目管理处;装修监管规范的为嘉业国贸大厦、鸿德大厦、眼镜城等项目管理处。
日常管理服务工作中,存在的主要问题表现在基础管理的各个方面,如规章制度贯彻执行力度差、工作操作规程不严谨、记录表单填写不规范、档案资料管理不规范、分包方监管不严、员工培训缺乏系统性、公共设备设施管理不善、多种经营开展不力、VIS视觉标识不统一,等等。
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