（2）生地出让是指出让使用权的地块未完成拆迁补偿和七通一平等。生地的基准地价由出让金、基础设施配套建设费两部分因素构成。
（二）土地用途分类土地用途分为商业、公寓、住宅及工业用地四类。其中：商业、饮食、金融及旅游用地为一类；高档公寓、办公楼及服务用地为二类；一般住宅用地为三类；工业、仓储用地为四类。各类用地所包括的具体内容，见附1.（三）地价区类的划分根据地价水平，由高至低，由城区至远郊区共分为十类地价区，体现了级差地价。
每类地价区的具体分布，见附2.附件中未包括的地区，根据相邻区位或参照区位确定。
（四）基准地价表所列各项标准及使用方法1.各项标准的含义（1）出让金标准，指在不同地价区、不同性质的用地，且容积率为1，使用年限为法定最高使用年限时，每平方米土地的基准价格。容积率高于1时，应按规定进行容积率修正。
（2）基础设施配套建设费标准，指每建筑平方米应缴纳的配套费，包括大市政费、四源费和小区建设配套费。配套费不分地价区，不分土地用途，按同一标准执行。
（3）土地开发及其它费用标准，主要包括征地和拆迁补偿等各种费用。按照不同地价区类划分。
2.使用方法在具体测算宗地每平方米基准地价时，应按以下要求进行修正和计算：
（1）出让金部分：
ａ．容积率修正。容积率修正系数为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
容积率 ｜ 1或＜1｜ 2 ｜ 3 ｜ 4 ｜ 5 ｜ 6 ｜
－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜
修正 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜1．11 ｜1．91 ｜2．74 ｜3．51 ｜4．21 ｜4．91 ｜
系数 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
7 ｜ 8 ｜ 9 ｜ 11
－－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜－－－－－
｜ ｜ ｜
5．61 ｜6．31 ｜7．11 ｜7．71
｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
ｂ．年期修正。当出让年限小于最高年限时，按下列公式
修正：
Ｎ?ｎ ｎ
（1＋ｒ） 〔（1＋ｒ） 1〕
ｋ＝－－－－－－－－－－－－－－－－－
Ｎ
（1＋ｒ） 1
注：Ｋ：修正系数；Ｎ：法定出让年限；
ｒ：还原利率（参照评估期日国家公布的存贷利率的平均值测算）
ｎ：实际出让年限。
（2）基础设施配套建设费部分：
实际测算每平方米用地的基础设施配套建设费时，应按照基准地价表中规定的每建筑平方米的大市政费和四源费，加上每建筑平方米的小区建设配套费，乘以给定的该用地的容积率进行测算。
（3）土地开发及其它费用部分：
基准地价表中城镇拆迁费，是指拆迁居民住宅时每平方米建筑用地的费用。若拆迁企事业单位，则用表中数字乘以2；若拆迁商业和特殊用房，则用表中数字乘以4.郊区县的征地费是指规划用地的每平方米的征地费用。
（4）宗地总（基准）地价，应以每平方米土地基准地价乘以宗地面积。
3.基准地价各部分价格幅度的运用（1）出让金部分：同类地价区条件好的地块向出让金高限靠近，同类地价区的边缘地带，条件较差的，出让金应不低于规定标准的低限。
（2）市政及四源费：建设项目红线外市政基础设施造价（不含源工程时）不低于低限（即461元／建筑平方米）；红线外市政基础设施造价和四源费用两项之和不低于高限（即811元／建筑平方米）。
（3）小区建设配套费：低限（151元／建筑平方米）为普通住宅小区红线内市政公用设施配套费用，高限（411元／建筑平方米）为高档住宅区（公寓、写字楼）红线内市政公用设施配套费用。
（4）城镇拆迁费用：城镇拆迁每公顷面积内住户约151户时，拆迁费用为5911元／每平方米土地；拆迁每公顷面积内住户约211户左右时，拆迁费用为7811元／每平方米土地（可以根据实际测算）。
（5）近郊区、县征地费：
征用近郊大田地时，征地费用每平方米不低于151元；征用近郊菜田地时，征地费用每平方米约451元。
（6）远郊区、县征地费：
征用远郊大田地时，征地费用每平方米不低于75元；征用菜田地时，征地费用每平方米约181元。
（五）使用基准地价应注意的问题1.基准地价是政府出让土地使用权的宏观控制价格，不是宗地的成交价格。宗地使用权出让时，必须按照规定程序进行。协议出让的，必须先对地价进行评估，经批准后方可作为对外谈判的底价；其它宗地使用权出让，都要以招标、拍卖的形式进行。
2.此次公布的基准地价是依据1993年土地使用权出让的平均价格测算的，根据市场需求的变化和实际需要，市人民政府将适时调整。
（六）向境外和三资企业出让土地使用权时，确定出让地块的基准地价，应使用以美元计价的基准地价表，使用方法不变。
附一：北京市用地分类表
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类别 ｜ 名称 ｜ 范 围
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