济南市房产管理局关于住宅物业项目交接有关问题的指导

    各县（市）、区房管局，各物业管理企业，各业主大会、业主委员会：

    为贯彻落实《物业管理条例》的相关规定，保障业主和物业管理企业的合法权益，维持社区和社会稳定，减少和避免物业管理项目交接过程中出现的矛盾和纠纷，现就我市住宅物业管理项目交接有关问题提出如下意见：

    一、本意见适用于住宅物业项目业主大会依法选聘的物业管理企业与建设单位选聘的前期物业管理企业的交接，以及业主大会依法选聘的物业管理企业之间的交接。

    二、交接事项参照以下意见进行：

    1、前期物业服务合同期限即将届满，已成立业主大会的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，并在合同期限届满前2个月，决定是否与原物业管理企业续约，或选聘新的物业管理企业。

    业主大会决定与原物业管理企业续约的，业主委员会应当于原合同期限届满前30日内完成与物业管理企业的合同续签工作。

    业主大会决定选聘新的物业管理企业的，业主委员会应当于业主大会决定后，在合同期限届满前2个月，书面告知原物业管理企业，接到告知后，原物业管理企业须做好交接的准备工作。

    2、前期物业服务合同期限即将届满，原物业管理企业决定不再续约的，应当在前期物业服务合同期限届满前2个月书面告知业主大会；业主大会应当在合同期限届满前依法完成选聘新的物业管理企业工作。

    物业管理企业告知业主大会的日期距合同届满日期不足2个月的，应当自告知之日起2个月后方可撤出物业管理区域，业主大会同意的除外，否则不得提前撤管。

    3、前期物业服务合同期间，业主拟选聘新的物业管理企业的，应当召开业主大会会议对以下事项逐一表决：

    （1）是否以协议方式选聘新的物业管理企业；

    （2）是否以招投标方式选聘物业管理企业，并委托业主委员会依法与中标企业签定物业服务合同。

    通过协议方式选聘物业管理企业的，业主大会应当对业主委员会以协议方式选聘的物业管理企业，在签订物业服务合同前再次进行表决。

    业主大会应当就上述提议作出的各项表决结果在物业管理区域内公示。

    做出选聘新的物业管理企业决定后3日内，业主委员会应当告知物业管理企业。

    三、业主委员会、原物业管理企业和新的物业管理企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验，交接之日前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点，时点前责任由原物业管

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理企业承担，时点后责任由新物业管理企业承担。

    业主委员会、原物业管理企业和新的物业管理企业应当按照约定做好交接工作。

    业主委员会应当在原物业管理企业撤管前20日，将物业项目交接的有关情况书面报告物业所在地的县（市）、区房管部门、社区居委会和街道办事处。

    四、原物业管理企业撤管前，应当向业主委员会移交下列资料：

    （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等原竣工验收资料；

    （2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；

    （3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

    （4）业主及房屋面积清册；

    （5）物业管理所必需的其他资料。

    新的物业管理企业接管物业前，业主委员会应当将以上资料移交给新物业管理企业。

    资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可，若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

    五、新的物业管理企业承接物业时，应当与原物业管理企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

    查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。

    新的物业管理企业和原物业管理企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

    六、原物业管理企业撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业管理企业。

    七、业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业。

    八、原物业管理企业以自有资金购置的用于服务、办公的桌椅、电脑等固定资产属原物业管理企

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业所有。

    九、前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。

    十、业主委员会、原物业管理企业及新选聘物业管理企业的交接工作应依法进行。

    原物业管理企业拒不撤出物业管理区域，新选聘的物业管理企业强行接管物业管理区域，给业主和使用人的正常生活秩序造成重大影响的，应当承担相应的法律责任。

    十一、前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。

    物业管理企业提前撤出物业管理区域的，业主委员会应当及时将有关情况报告物业所在地的社区居委会、街道办事处和县（市）、区房管部门。

    十二、业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理企业、造成无物业管理企业管理状态的，物业所在地的街道办事处、社区居委会会同县（市）、区房管部门，可以组织相应的物业管理企业临时代管。代管期间，物业服务标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担。

    十三、在项目交接过程中，违反《物业管理条例》规定，不移交有关资料的，县（市）、区房管部门应依法予以处罚。

    原物业管理企业拒不撤出项目的，或新物业管理企业强行接管造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣的，所在区房管部门将会同公安、行政执法局、街道办事处等部门依照有关法律法规进行严肃处理，对企业该处罚的进行行政处罚，该整顿的进行整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标。同时，市房管局将该企业不良行为予以通报，并记入企业信用档案系统，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督。

    十四、本意见自2007年6月1日起施行。

    二00七年五月十日