上海市写字楼市场分析:核心区域提前进入繁荣期

      上海写字楼进入成熟期。上海第三产业占比2012年达到60%,接近世界平均水平和欧美发达国家水平,第三产业占比增速将放缓,1999-2012年写字楼租金年复合增速为3.7%,与通胀一致,写字楼进入成熟期,主要呈现周期性变化。

　　上海写字楼市场周期性明显。2000-2010年上海写字楼市场经历了一个完整的周期,供应分别在1998年和2008年达到高峰,租金则分别在供应高峰期后两年2000年和2010年降到谷底。

　　市场前景展望。上海市经济正处于复苏阶段,金融、IT、零售批发等第三产业仍保持10%左右的速度增长,而工业制造和进出口仍较差,上海写字楼需求预计能保持年7%-10%的增速,未来两年每年净吸纳量预计最高能达到40万平米;而未来两年市场新增供应预计分别为38万和30万平方米,因此,整体市场仍处于复苏阶段,预计从2014年开始逐步进入繁荣期。由于核心区域市场供应有限,竹园和长宁两个非核心区占未来两年新增供应61%,预计核心区域将提前进入繁荣期。

　　外资金融机构扩张提升陆家嘴区域需求。外资金融机构2012年重新开始扩张,外资金融机构数量2012年从173家增长至203家,同比增长17.3%,而陆家嘴区域未来两年新增供应仅为4.8%,预计陆家嘴区域将率先进入繁荣期。

　　投资建议。陆家嘴区域受益于外资金融企业重新扩张,且供应高峰期已经过去,预计在2013年有较好的表现,我们推荐持有写字楼主要位于陆家嘴区域,且未来3-5年持有商业地产面积仍有大幅增长潜力的陆家嘴。