房地产项目全程策划的30步骤

    阶段B：对可类比项目进行全面分析

    对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。

    第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。

    第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、

    第三、对可类比项目销售去化顺序分析。

    第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。

    第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。

    第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。

 

    步骤3：制订项目投资分析报告

    阶段A：对项目开发基本情况介绍

    阶段B：项目开发的成本分析

    项目开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。

    阶段C：项目开发的投资收益分析

 

    第二阶段 项目概念设计及项目定位

 

    步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

    对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。

 

    步骤2：项目SWOT分析及总体思路拟定

    阶段A：项目的SWOT分析

    从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

    阶段B：针对项目劣势所采取的应对策略

    阶段C：项目总体思路的拟定

    第一、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。

    第二、软件平台构筑。达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。

    第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。

    步骤3：项目潜在价值的挖掘

    第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。

    第二、赋予其适当且最大化的后天价值。

    第一大类型卖点：楼盘硬件价值

    第二大类型卖点：产品可感受价值

    第三大类型卖点：功能提升型价值

    第四大类型卖点：居住文化与生活方式

    第五大类型卖点：情感

    第六大类型卖点：身份

    第七大类型卖点：规范与指标 荣誉与规范

    第八大类型卖点：直接促销功能

 

    步骤4：项目的目标客户群锁定

    阶段A：对以下问题进行研究

    第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？

    第二、赋予其适当且最大化的后天价值。

    第三、买家为什么要买这些房子？

    第四、谁参与了买家的购买行动？

    第五、买家以什么样的方式买房？

    第六、买家什么时候买房？

    第七、买家在哪里买房？

    在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。

上一页  [1] [2] [3] [4]  下一页