养老地产盈利与产品定价

(4)分散租赁模式

    即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。

    2.盈利模式分析

    以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊，中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的上海，或许能赢得市场的认同，但在本市是否能被老年群体认可，尚不得知，它的操作经验固然值得我们借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬。

    逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求，能不能适应大连市场的需求，也尚不得知；转上使用权的盈利模式，是目前无法产权销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响；分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

    3.盈利模式建议

    在综合分析以上盈利模式之后，建议根据开发周期，走多元化盈利模式建议，结合本市场实际情况，在项目开发前期，以转让使用权和逆抵押贷款购房两种模式作为最主要的盈利模式，要根据项目老年住宅性质优势，争取在政策上获得较大支持，扩大目标客户群体，增加优惠力度，以增强目标客户投资信心；

    在项目开发中期，在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下，采取以会员制盈利型和转让使用权模式为主的盈利模式，对于会员制盈利型模式要注意适当降低入驻门槛；在项目开发后期，在前期配套服务等日趋完善的基础上，以会员制盈利模式和分散租赁模式为最主要的盈利模式。

    二、价格初步定位

    在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。

    1.采取会员制盈利模式的价格定位

    会员卡*万元，*平米，此卡可继承可转让（不可退还本金），但与具体物业不挂钩，会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。

    交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。

    2.采取逆抵押贷款购房的价格定位

    参照项目周边未来一年内可预期的市场价格4000元/平米的价格水准，项目价格定位在3180/平米的水准，入驻者需满足40周岁以上的条件，按照50年期限标准，直到老人去世，开发商返还剩余本金，所居住期间按照房产总额的整存一年的利息模式每月发放生活费，45平米的业主每月发放600元左右生活费；65平米的业主每月发放750元左右生活费；90平米的业主每月发放1050元左右生活费；（剩余房款＝购房总款*(90-去世年龄)/50）。

    交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。

    3.采取转让使用权模式的价格定位

    参照项目周边未来一年内可预期的市场价格4000元/平米的价格水准，根据其它项目70年使用年限和有产权可升值的实际情况，以项目的使用年限为50年的标准，项目在采取转让使用权模式的价格应定位在3100元/平米左右。

    交房标准为市场价300元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置。

   

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