浅谈房地产市场调研的看法

    市场调研是每一个房地产行业的从业人士，了解市场的重要手段和必要过程。

    1、根据岗位不同，工作性质和目的有很大的差异。

    初入行者，踏街、踩盘、扫楼作为市场调研的三种重要手段，除了认识市场为将来工作储备能量外，有时更重要的是工作态度的锤炼和韧性的修磨，过程比结果来的更为重要。

    作为企业的领导者，已经从事了多个项目，经历了不同区域市场，是否还要了解市场的第一手信息，答案毋庸置疑。但如何去调研这是一个问题，我们不可能要求一个公司的老总，整天在大街上进行问卷调查，步行进行市场摸底，偶尔为之得目的是为了做出表率、表明大家工作的重要从而提高团队工作效率，但如果每天都这样，我们就会理解成这个老总不务正业。

    那作为企业的决策者需要通过何种手段取得对市场的了解，从而做出正确的决策呢？曾经听人谈过一个温州的老总，学历不高，从事房地产开发不过短短几年，但在全国已经有多个项目开发，积累了亿万财富，曾经有人就问他为什么有如此准确地判断力，每做一个项目都这么成功，他笑着说：“其实也没什么，由于我对区域市场不了解，在做一个项目之前，我总是带上不同数额的钱，在这个城市住上一个礼拜，干什么呢？打的、住酒店、消费，和当地人聊天，能够消费完、消费的满意，是决定我是否做这个项目的基础，在我看来项目的可行性分析一点作用都没有”，结果举座哗然。

    我们不去探讨这种形式的科学性，从结果来反馈这种方式已经在某些事物的某种程度上获得了成功，一个温州人带着他商人的敏感和嗅觉，抛弃了繁杂的可行性分析的过程，在自己的位置上完成了项目可不可以做得决策过程，至于如何去做可能就是他的运营团队所要考虑得问题，在这中间没有太多地数据的束缚和理性分析的过程，如此复杂的问题被他轻描淡写的化解了。也许真正地进行充分市场调研以及漫长的分析过程，可能会给他规避更多得风险，但同样也可能会给他找到很多缩手缩脚的理由以及稍纵即逝的市场机会。

    2、如何看待市场调研中的数据，如何更好的让数据为我们服务

    目前房地产市场千变万化，从宏观到微观大家相互变化相互制约，市场越具体、数据越深入，变化和更新速度越快，很多时候我们都只能谈论一个宏观市场的阶段反映。

    如果真正去运作项目，会发现在整个操盘过程中，决策的制定以及执行中所花费的精力和时间可能只占到20%甚至更少，其余80%的时间和精力我们都花费在调研上，去了解我们的竞争对手、目标客户的消费习惯和心理，每一次有目的的专项调研，都是在寻找支撑我们决策的依据，所以任何调研的数据只有在这个有目的的决策过程中产生效果，其余时间只有借鉴意义，任何所谓的经验和保留的数据有可能都会对我们的决策产生误导。

    3、根据结果变化，还是以我为主

    项目在运作中，会突然出现或好或坏的症状，当然这中间我们已经设立预警机制可能已经有所预见，更多的时候我们可能需要进行专题调研，分析原因解决问题。

    情况变好，企业的所有者就会认为销售速度过快利润率降低，而且调研结果也显示市场中出现了可以涨价的利好因素，但同时这些因素都是阶段性的，没有持久性的影响力；另外变好的原因也和对目标客户的促销活动刺激有关，是求变还是以不变应万变，可能让经营者很挠头。

    这就像和朋友交往，为了紧紧抓住这个朋友，我是要发挥自己的聪明才智、采取一些技巧，消减别人对他的诱惑，以己之长对别人之短，从而以差异突出个人优势；还是我既然知道你喜欢我，一切就按照我的既定模式坚持下来，从一而终；在这种前提下，在不知道未来结果之前，你会发现你的调研结果是多余的。

    市场调研在一个项目的运作过程中，相伴始终，在项目的不同时期呈现不同的形态，作为一个想在房私产行业中有所发展的人来说，必须要熟练掌握市场调研的各种手段，以及市场调研之后呈现的各种形态，通过这样一个过程，锻炼自己准确的市场判断力和操盘水平，才有可能成为行业中真正的强者。