房地产项目类型的基础概念
时间：02-01 17:47:08 浏览：6386次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
传统的项目类型:这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。
别墅:代表着总面积大、总价昂贵,独立的建筑空间与独有的建筑外形;
公寓:公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究;
普通住宅:普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。
项目类型的发展与丰富
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴,销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论,使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战,板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一,过去几乎全以塔楼形式出现,近年板楼形式的公寓项目渐多。
随着板塔之争,一批板楼公寓涌现,市区中心位置、高档配套服务,板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡,确立一种新建筑形式的主流地位。
Townhouse风声水起,第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从,业界还在摸索中。
项目类型的新界定
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索,我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
别墅的概念:
别墅作为一种建筑类型,是有明确概念的。顾名思义,“别”字是“另外”、“另一处”的意思,而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合,从字面上可以作“山野之地”解。
因此,传统对别墅的定义要素:作为别墅,首先要远离繁华、喧闹的城镇;第二,要有较大规模的私家花园;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
概念延伸:城市别墅
近年,别墅项目向城市中心发展,尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起,“城市别墅”成为新名词。一方面,由于位居中心,城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处,正因为如此,相较之传统的郊区别墅,城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前,郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
Townhouse的基本解读-1
原始的Townhouse概念:
TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅,有天有地,独立的院子和车库”,是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态,楼体高度不超过3、4层;其特点集中表现为:离城很近、方便上班及工作、环境优美,成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
北京的Townhouse缘起:
别墅有开阔的环境、舒展的空间;但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步,远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓位于市中心,生活设施便利;但建筑密度大、容积率高,且单价高昂。
Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物,应运而生。
Townhouse的基本解读-2
北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——
1、位置:应位于城市边缘地带,车程5至30分钟,满足第一居所的要求,生活、工作两便利。
2、交通:周边应有完善的交通道路网络,临近高速公路,强调交通的易达性和便捷性。
3、环境:不仅强调社区内环境,周边也应有优美的自然环境。
4、规模:社区容积率一般不超过0.6,其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。
5、规划:社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观的关系。
6、建筑:社区强调建筑内部功能的布局,空间尺度的把握,室内外灰色空间的创造,其外形与色彩尤为引人。
7、配套:社区由于地处城市边缘,其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。
8、价格:一套售价控制在80万至180万元之间为好。
9、服务:社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。
10、文化:应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。
Townhouse的四种形式
通常,我们称Townhouse为联排别墅,因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上,一个纯粹的Townhouse项目中,一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。
在同一项目中,通常价格表现:独栋〉双拼〉联排〉叠拼
板楼、塔楼项目类型
板楼与塔楼的基本解读-1
板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言;所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论,更好地区隔与了解二者的特点。
国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是:
板楼——是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。
塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内。
板楼、塔楼的不同,在内、外两方面均产生影响:
外部——建筑高度、密度、容积率不同
内部——户型、销售分摊不同
板楼基本形式
小高层板楼:9至12层左右的板楼
高层板楼:16层以上甚至更高的称为高层板楼
多层板楼:6层以下的
供应量以小高层最重:
从2001年以来,小高层所占比例逐渐递增,小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要;
满意度以多层居首:
在消费者满意度的调查重,60%以上的消费者最中意的是多层板楼;
平均售价以高层板楼最低:
由于容积率高,同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低;[1] [2] 下一页
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