住宅地产与商业地产的策划差异性要点
时间：02-01 17:50:57 浏览：6565次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
中国房地产市场走过了十多年的发展历程,其物业开发模式也几经演变,继住宅地产开发主流之后,商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。但在开发商赚取商业地产开发高额利润的背后也同样承担着一定的市场风险。敝人在房地产市场工作了2年,经历了由从事住宅地产策划到商业地产策划的转变,从中也领略了如下几点策划差异要点。
一、价值
商业物业的价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营,才能实现高水平的商业物业开发,达到预期的赢利目标。
而住宅的价值在于居住,保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位,最后通过销售实现开发价值。
二、经营管理
招商是商业物业成功开发的关键所在。一个商业项目,如百货、专业市场、区域商业中心等,一般都实行“招商先行”的营销策略,以招商来带动销售。“有主力店的地方,就有无穷的商业机会”,以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,所以也不具备使商铺升值的潜力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值,使商铺作旺并不断升值。
统一销售,统一经营,统一管理,使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用,尽早介入项目整体开发,为招商及后期经营管理作好准备。
而住宅一般不存在招商问题,带底商的住宅,具体销售依住宅定位而定,是以招品牌连锁店为主,或是一般经营户,但一般前者居多,以品牌店来带动住宅销售,提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例,这点也非常重要。
三、市场风险
开发商在看好商业地产开发利润的同时,也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外,一般投资商业的人群相对较少,加之现今人们理智投资理念加强,所以为降低市场运作风险,商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素,以有场有市为开发目的,这样才能增强投资者的信心,降低开发风险及提高开发价值。
而住宅相对来说开发风险较小,因为住宅消费群体较广,住宅业态既具有居住功能,也具有投资功能,其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。
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