郎咸平：地产商如何过冬

        我记得7月份萧山的演讲，可能很多企业家当时也去听过我做的主题演说。当初对地产行业提出我的看法，我说半年之后，经济情况会急速恶化，所以对于一个真正卓越的地产商或者企业家而言，你所以卓越不是看你赚多少钱，这不是评价的标准。我认为一个真正卓越的企业家是能够在事先做好风险管理，风险管理比什么都重要，而这个时刻就是考验大家风险管理是否到位的时候。如果地产商能够在半年之前当时听我的劝告，减少投资、降低负债，甚至多积累一些现金流的话，到今天就不会太被动。如果当时你不信的话，你什么都没有做，那么到了今天你不但被动，而且资金链很紧张，甚至会有断裂的可能，在这个时刻，希望你要尽快收回各种应收帐款。

   　　最近有很多媒体问我：郎咸平教授，你看严冬要过多久？甚至还问春天什么时候来？我说媒体朋友，冬天都还没有来，就等春天了。如果你觉得日子难过的话，我会告诉你现在只是秋天，那么下一步该怎么办？下面我就想和大陆的房地产商们谈一谈香港的地产商目前是怎么应对的。

   　　和香港的四大天王相比，包括李嘉诚、李兆基还有郑裕彤、郭炳湘，这四位地产商，香港叫他们“四大天王”。他和我们内地的地产商或者上市公司最大的不同点，那就是由于我们30年改革开放的成功，内地基本上没有经历过真正意义上的萧条，因此大陆的每一位地产商或者企业家，只有辛勤的奋斗历程，没有应对大萧条的经验，这也是为什么7月份会发生的现象。当时大多数地产商的抉择很奇怪，宁愿选择幻想不愿意听我讲的实话，为什么你会宁愿选择幻想？因为你没有真正经历过大萧条，把事情看得太简单了。目前政府为了应付大萧条，出了很多政策，我姑且不谈效果如何，至少对于政府积极面对的态度我还是给予高度的评价，而且这是中国政府，还有美国、欧盟其他地区的政府在10月份之后对于地产、对于企业、对于劳工都给予特殊的照顾，这就是一个全新的形势。由于内地没有经历过萧条，所以这个内地企业家的机智是不完整的，不成熟的，会把事情看得太简单，而且我所说的话，我从来不是猜的，我都是经历了大量的数据调研告诉你。我7月份说年底经济会持续萧条、持续恶化，你为什么不听，其实你比我聪明多得多，为什么选择不听，只有一个原因，因为你没有经历过大萧条。

   　　我们中国地产商也好，上市公司也好，只有个人辛勤的奋斗历程，缺乏大萧条的洗礼，和四大天王相比就有一些特殊的差别。这四大天王除了个人的辛勤经营之外，他们经历过很多 次的萧条，虽然他们经历过的萧条不能和这一次相比，我相信这一次也是他们一生碰到的最大的萧条，所以前一阶段四大天王之一的李兆基说看不懂香港的股市，为什么看不懂？因为他看不懂这次的萧条，所以他们经历过的大萧条和各位的相比多得多。

  　　首先拿一些数据做一个对比，我们地产公司或者讲得更广泛一点，我们的上市公司资本负债比例是多少？我们没有经历过大萧条，看看我们的资本负债比例是多少，上市公司的负债比例，也就是负债×资本是100%-300%，香港的四大天王，包括新鸿基、恒基兆业、长江实业、新世界，这几个公司，四大天王，资本负债比例你们猜是多少，我们是100-300%，他们只有20%。请地产商们想一想，你们真的认为李嘉诚、李兆基借不到钱吗，为什么他们这么保守？因为他们经历过萧条。关于地产的问题，我曾经私下问过四大天王其中一位，我也相信他这句话应该代表了大部分有成就的商人。我问他这一生成功的哲学是什么，或者你这一生成功的关键是什么，内地的企业家会怎么回答我？把握机遇，创造财富，创造机遇，或者是努力不懈，你们有非常积极的人生观，我把他们讲的话送给大家，两个字“保守”。当然我又继续问了下面一句话，我说你们拥有这么大的帝国，这么多的行业，他们甚至不止做地产，还有别的行业，航运什么，你能想象到的都有，这么庞大的帝国，以你一个个人而言，不可能什么都看，什么都理解，所以问了一句非常重要的话，送给各位地产商朋友或企业家，我说你最重视企业营运哪一块，也就是说我如果要求你看财务报表、运营状况，你会先看哪一个？他们回答非常有意思，那位人士告诉我说，他只看“稳定的现金流”，不止是现金流，还必须是稳定的现金流，为什么是稳定的现金流呢？你想一想，这就是一个保守心态的必然延续，稳定的现金流非常重要。

   　　2009年我想有个新的开始，我也不想逃避这个问题，就想了一个办法，干脆老子不干了，我不想干教授了，09年开始就是这个打扮，我准备去当明星去了。

   　　明年开始你们在浙江的电视台就常常看到我出现，然后还有卫视出现，我准备一年之后，搞一个“山寨版”的春节晚会，由我来谈该怎么样，怎么样，赵本山同志是二人转，我是一个人侃，侃一个15分钟。

  　　在这个时刻，你要想到，稳定的现金流学问有多大？对一家地产公司而言，稳定的现金流你知道有多难啊？尤其是地产开发，地产开发的风险是最大的，所以我把恒基兆业等过去30年整个地产开发的现金流的走势都画出来，非常的可怕。大家想想经历过这么多年的，过去十几年当中，地产开发的现金流有负的情况有五年以上，也就是说恒基兆业曾经经历过五年以上的资金链的断裂而不倒闭。如果你的资金链的断裂你能够挺多久？是不是半年、一年差不多了，而且在今天这个时刻，我相信内地大部分企业的现金流一定非常紧。

  　　想一想，对于恒基兆业而言，如何能够承担五年的负现金流？这一切一定要在一个所谓的稳定流的前提之下，你才能够应付这个局面。发现一个很奇怪的现象，就是香港四大天王为了达到稳定的现金流本身，做了两件事，那是我花了非常多的时间研究出的成果，这两件事我非常非常希望能够和各位地产界的朋友做做简单的沟通，我取了两个名字，第一个叫打底，第二个叫互补。恒基兆业过去十几年以上有五年是负的现金流，如何保证不倒闭？首先是打底工作，所谓“打底”就是首先找到了两个能够提供稳定现金流的地方，第一个是地产出路，第二个是煤气瓦斯，很奇怪，地产公司跑去搞瓦斯跟煤气呢，他们不是为了搞瓦斯而去搞瓦斯的，当然这是我个人的判断，我认为一个是瓦斯煤气，一个是地产租赁，这两个行业的现金流都是稳定的，租赁的现金流甚至更高，你知道发生什么现象呢？虽然地产开发的现金流波动非常大，所以五年是负的，但是当我把煤气的现金流和租赁的现金流都加在这幅图上之后，突然发现整个地产开发的现金流被整个提高了很多，把负现金流这五年全部提高到什么地步？提高到正的现金流的地步，也就是说这五年地产开发的现金流虽然是负的，但是由于租赁的现金流加上煤气的现金流让整个负的现金流抬高到正的，所以这家公司总现金流而言，过去十几年当中，至少我的资料所显示，过去十几年、20年当中每年都是正的，这就是所谓的“打底”，非常有意思，不止是恒基兆业，当我回顾了像长江实业、新世界或者是新鸿基我都发现类似的情况，也就是说打底本身是非常非常重要的。你要做到这一步，事先一定要有很好的风险管理的计划，你要仔细的计算、推论，到时候你怎么把它补回来？这个非常重要，也就是说我把它的这种思维，换一个最简单的话来谈，你们现在做地产开发怎么做的？我过去讲你们是不会接受的，你们觉得太保守了，到12月11号的时候大家都变得很谦虚了，到明年会更谦虚了，你就没有听我这句话。

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