小区工程部设备维修管理规程及细节要求

小区工程部设备维修管理规程及细节要求提要：日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小问题及时排除

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小区工程部设备维修管理规程及细节要求

1.0目的

制定小区设备设施维修管理制度，确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。

2.0适用范围

适用于管理处所辖的所有小区设备设施。

3.0职责

3.1工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。

3.2工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实；

4.0程序内容

4.1各设备责任工程师负责设备维护计划的制定，各设备管理人员负责设备的维护计划的实施。

4.2设备维护保养分为四个方面：

4.2.1日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小问题及时排除，及时作好坚固工作以及必要记录等

4.2.2一级保养。由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养

4.2.3二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养

4.2.4设备点检，指根据要求用监测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率

4.3设备计划性检修规程

4.3.1检修计划包括年度计划、月度计划；检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来，构成计划性检修。

4.3.2工程部根据设备的运行特点，详细地制定并严格地执行检修计划，制定和修订切合实际的检修周期和检修定额。

4.3.3根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问题，编制设备检修计划，报工程部审批备案，列入设备管理考核项目。

4.3.4设备大修要拟出大修方案。包括：检修内容、质量要求、资金费用、工程进度、人员安排、备品备件、特殊工具、安全措施等，填写《设备大修、改造审批表》。

4.3.5计划性检修的实施，按计划使用材料、配件，避免浪费，严把质量，每道工序都有质量检查，文明施工，专用工具要精心使用、维护，做到完工后保持现场的清洁。

4.3.6特种设备的维修，除按检修程序和方案执行外，还严格执行特种设备的管理规定。

4.3.7竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司，根据修理任务书所提的项目、质量标准和技术要求进行验收，根据设备的具体情况，试运行一定的时间工作正常，填写检修竣工报告。

4.3.8设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、要有健全的领用管理制度，设备大修、中修要有完整的检修记录和交工资料，并交工程部归档。

4.4设备外协维修管理制度

4.4.1工程立项

a）工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要，提出设备外协维修的报告。

b）报告中应说明设备的部位、名称、维修更新的内容，以及预定维修时间、所需资金的概算和技术方面的可行性分析等上报管理处讨论审批。

4.4.3设备维保施工单位的招标工作

a)根据各分布设备的品牌，相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行，就拟建的设备维修提出招标条件，投标单位提出自己完成设备维修的各项保证。

b)管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的外协单位前来中标，并综合评比三家以上的单位，从中选优的原则。

c)整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行，以达到缩短工期、确保质量、降低造价、提高投资效益的目地。

4.4.4签订承包设备维修工程合同及相关协议书

合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预见问题的处理方法等内容，并同时与之签订《承包工程安全管理协议》和有关管理条约。

4.4.5施工中的管理

a）工程部应派专人进行全程跟踪，掌握相关的维修施工技术，做好维修施工记录，收集整理相关技术资料归档。

b）施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容，并协调工程项目的各项工作设专人负责，明确任务，做到责任到人。

c）做好施工中各方面的协调工作，及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。

d）加强对施工队伍的管理工作，督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作，以确保施工质量、工期的落实。

4.4.6工程的竣工验收决算

a）设备维修项目的验收工作应先由施工

单位、或质量监理单位自验自改，尤其是隐蔽

工程项目的验收极为重要。对不符合设计质量要求的问题，以书面形式做出纪要，并责成维保单位限期整改。

b）由工程部做最后的验收并签字。

---竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容计算，按合同所签定内容及工程预算有关规定，由专业工程核算人员、财务人员分别进行核算，并对工程项目组做完最后的全面审计得出结果。

---经管理处审批后为最终工程造价的决算。

4.5维修档案管理制度

4.5.1维修档案属工程档案的一部分，由工程部统一管理。

4.5.2设备维修档案按强电、弱电、机管、装修、用户单元内设施分类。

4.5.3用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。

4.5.4文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。

4.5.5文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。

4.5.6文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理、并分类归档。

4.5.7维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存，保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由总工程师、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。

5.0相关文件

6.0记录

6.1《工程部维修班日志》

6.2《设备设施维修工作记录表》

6.3《对外委托设备维修审批单》