聚焦物业费：业委会不是救世主 举证倒置呼声高

　　陈旭说，我一直想一个问题，因为现在我们在物业纠纷诉讼案件中，有很多的业主举证非常困难，从制度设计上可不可以呼吁有关法律，对于这类证据举证倒置。

　　因为现在我们这么多的业主打官司，你说这个服务不好那个服务不好，我怎么举证，我举不了证，物业公司应该举证，为什么我们业主搜集证据这么难，我要找公证处成本太高，我说我是在这个地区物理坐标上取的证，真的是困难太大，物业公司你收费你告诉我你做了什么，你的根据是什么，你的帐目是什么，包括我收了什么，外墙的广告，电梯广告也好，或者是停车的收入等等。这个问题如果把这些都说清楚，你收费就合理了，你也能说服大家。业主为什么意见这么大？就是收支不公开，收费不透明。我觉得举证问题解决，我们很多物业纠纷官司就好打了，因为大家都知道我们业主真的是弱势群体，物业公司你要来收费你要举证。

　　舒可心说，我们现在是国家给了我们大量的机会自治，法律不禁止我们就可以做，为什么不在小区里面设计一个合理的制度，用业主公约的形式设定我们小区的约定，只要约定不违反，跟物业公司签署的时候让他们同意我们规定，在小区里面由于全体业主给物业公司交钱，他们掌握了大量的资本，这种情况下举证责任倒置非常合理。现在举证责任倒置，有六种，其中高空坠物也是举证责任倒置，要由大厦管理者和所有者举证，我们要跟物业公司合同约定，我以后到任何小区帮助业主委员会和物业公司签合同，其中有一条就是举证责任倒置，跟业主之间的纠纷，举证责任倒置。

　　舒可心说，实际上政府是想让业主自治的。现在经常出现居民委员会主任不去参加业主大会的召开，我们先把成立业主委员会放一放，先罢免居民委员会主任，让一个能够为居民说话的人当居委会主任，这屡试不爽。只要你申请罢免，他就知道原来我是你们选的，政府在文件当中规定，发展商不参加单独业主可以组织业主大会和业主大会筹备组。

　　舒可心说，建议业主恰当适度的行使《合同法》所规定的抗辩，7000多个业主没有一个适度恰当行使的，目前法官的制度来看似乎法律是有欠交物业管理费的，给我们履行抗辩的权利。但是法院的作法本身就有问题，它的结果告诉我们群体，你们所谓的抗辩权是水中月，这就是目前法院的状态。所以要么我们的制度就能让法律赋予人民的权利依法实现并且获得保护，特别是他们被侵权主张的时候，能够得到国家法律的救济，要么就是干脆由人大代表告诉大家法律不赋予人民某项权利，就告诉大家你抗税违法，抗缴物业费是违法，当然这个法律是由人民定的。现在的问题是你们能不能有一个拒缴物业费的合法的案例，而不是现在谁都不能拒交物业费。

　　舒可心说，在香港有这样一个制度，就是钉契，如果这个业主有欠物业费的情况，可以到过户手续申请给这个业主的房契买卖终止房屋买卖，就是帮助政府寻求好的办法。比如说冻结帐号，政府可以冻结帐号，但是不能冻结个人的帐号，而执行庭是可以有冻结帐号的权力。

　　舒可心说，业委会不是救世主，公民参与是大家的救世主。 胡密珍说，为什么会出现这种情况，大家认为这不是我的事，其实这是每一个人的事，但是有一些人说我特别忙，你们去干吧，你们去干我一样享受。就由于这种情况，导致了现在全国的物业都是一个样，中国人特别散，就像散沙一样，我和舒老师都是业主委员会主任，但是我们在做工作的时候特别难，很多人都说你去做吧，我们跟着你，但是你让他出来做的时候，他说我没时间，物业老盯着我什么的，你要都怕大家都解决不了。

　　聚焦物业费途径：三种方法解决纠纷

　　北京物业商业会长于庆新说，我们在今年受北京市政府的委托，做了北京大概100多个社区的调查，非常准确的一个数据就是北京市的商品房的收费率是在92％左右，也就是不到10％的欠费率。业主和物业公司也没有到不可调和的程度。当物业公司和业主出现矛盾以后怎么办？这是更关注的问题。从我的行业角度来讲，我想首先出现矛盾很正常，因为物业公司本身就是一手托千家，一定会跟某个业主因为某种问题出现不和谐的问题，何况北京2000多家物业管理公司，确实存在服务高下水平的问题。在社区建立业主委员会，这是最有效的方法，这是我所说的第一个方案。

　　第二个方法，北京市有小区办，各个区县也都有物业科，都是来负责对物业管理公司进行监察，他们本身握有很大的权力，不仅仅有行政处罚权，同时还有取消物业公司的牌照的权力，由他们受理这方面的投诉，解决效果比较好。第三种方法是最简单的，通过诉讼的方式跟物业公司起诉，来维护权利

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