对何为验收,我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收,并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收,住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况;验收结果应报房地产开发主管部门备案。有作者认为,上述第一个验收是建设工程质量专项验收,其结果只说明建设工程质量状况;第二个验收是综合验收,验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件⑾。这样的理解是合理的,其实对于建设工程验收,国家计划委员会1990年印发的《建设项目(工程)竣工验收办法》对建设项目(工程)竣工验收的要求⑿与建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》对竣工验收的要求⒀同样是综合验收。
由以上列举的法规、规章可以确定的得出,商品房交付使用必须经过的验收指的是综合验收(不完全等同于住宅小区的综合验收,住宅小区的综合验收除了以上规定还包括绿化、卫生等全方位的验收),⒁并且几个部门规章对验收的内容作了较为详尽的规定,商品房在没有经过综合验收的情况下,不能够交付使用,否则将承担民事责任,行政责任甚至刑事责任。由此可见,建设部2000年9月13日颁发的《商品房买卖合同(示范文本)》中第八条中关于商品房交付条件的约定是违反行政法规的,应属无效。
四、商品房交付使用的法律效果
在上文的意义中已有阐述,除了风险负担和利益承受的移转、作为一些期限的起算日之外,也反映了出卖人履行了合同约定或法律规定的交付义务,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。如果当事人对“房屋交付使用”的内容没有特别约定,只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有,就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。如果当事人在合同中
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明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限,当事人既可以另行约定,也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。
如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格(交付前质量不合格购房者可以拒绝接收,由此产生的一切后果由出卖人承担,这是合同法原理决定的。)该如何处理,首先,如果该质量是可以补救的轻微质量瑕疵,根据《合同法》第一百一十一条和《解释》第十三条的规定,在保修期内,可以要求出卖人修复并承担由此造成的损失;其次,如果是房屋主体结构质量不合格,购房者可以请求解除合同并要求赔偿损失;再次,如果质量不合格严重影响了居住使用,购房者同样可以请求解除合同并要求赔偿损失,《解释》第十三条的规定符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的法理,即违约行为导致不能实现合同目的。
需要说明的是,在商品房的交付使用中并非仅仅是出卖方的义务,购房者同样有义务接受交付。如果没有正当理由迟延接受交付的,依据合同法原理,除了出卖方采取措施防止损失扩大外,商品房毁损、灭失的风险同样要移转于购房者,购房者还要承担相应的违约责任。
在商品房买卖中,除了交付使用外还有许多方面需要法律、法规的界定,本文梳理有关商品房交付的一些法律问题,希望能够起到抛砖引玉的效果
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