(九)有关土地抵押合法凭证
根据〔1997〕国土〔籍〕字第2号《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证实书》,《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证,抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。
过去很多银行、金融机构在办理抵押登记时,直接扣押抵押人的土地证书,以为这样保险,实际上存在着非常大的风险。
(十)保险新问题
根据《担保法》第五十八条规定摘要:抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险,可以确保抵押人的权益。
所以,土地使用权抵押非凡是地上有建筑物或其他附着物,抵押权人最好办理保险手续,并在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。假如被抵押的土地因非凡原因受到损害,抵押权人可以根据抵押人让和的赔偿或补偿请求权,代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。
在商品房按揭销售中,按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项,开发商应首先在销售宣传和广告中载明。其次,对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致,以免在办理购房手续过程中发生争议和不必要的讼争。
(十一)有关房地产抵押权和房地产出租的法律关系
根据《最高人民法院有关适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干新问题的解释》第六十五条摘要:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
即分两种情况,一种是已经出租的房地产抵押,这种情况租赁关系成立在先,抵押权设定在后,抵押和租赁关系互不影响,只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人,原租赁合同继续有效,即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租,这种情况下抵押权设定在先,租赁关系成立在后,租赁合同对受让人不具有约束力,租赁关系应随着抵押权实现而解除
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