南京市物业管理办法

    第一章　总则

　　第一条为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，推动物业管理行为健康发展，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市区范围内的物业管理。
　　新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
　　配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
　　配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

　　第三条南京房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本办法。各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。
　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。

　　第四条物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
　　物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查，依法建立物业管理的各项制度。
　　物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

　　第二章　业主自治管理

　　第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式上可以由业主决定；业主人数多于一百人的，可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
　　物业管理区域的范围，由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。

　　第六条业主享有下列权利：
　　（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

www.fangchanshe.com >　　（二）业主委员会委员的选举权和被选举权；
　　（三）监督业主委员会的工作；
　　（四）选择物业管理企业；
　　（五）与所交纳物业管理费用相符的服务；
　　（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（七）法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
　　（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
　　（二）遵守业主公约；
　　（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
　　（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
　　（五）按照有关规定交纳维修基金；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第七条业主大会行使下列职权：
　　（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
　　（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
　　（三）审议业主委员会的工作报告；
　　（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤消业主委员会不适当的决定；
　　（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
　　（六）决定有关业主共同利益的重大事项。

　　第八条业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
　　业主的投票权数，住宅实行一户一票；非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票，每增加一平均数增加一票；业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。
　　召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项，应当由参加会议的业主进行投票，超过投票权总数一半以上的，视为通过。

　　第九条物业管理区域区，已交付使用的物业建筑面积达到百分之十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当由所在物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工作。

　　第十条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会；
　　（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
　　（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
　　（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理，使用和续筹；
　　

www.fangchanshe.com （五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
　　（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；
　　（七）执行业主大会的有关决定；
　　（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
　　（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
　　（十）业主大会赋予的其他职责。

　　第十一条业主委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会可以按照下列程序办理：
　　（一）物业管理区域内的业主代表委托开发建设单位或者其选聘的物业管理企业，也可以由业主代表直接向所在区物业管理行政主管部门提出申请；
　　（二）所在区物业管理行政主管部门审查该物业管理区域符合成立业主委员会的条件后，应当指导业主成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，投票选举产生业主委员会。

　　第十二条业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　第十三条首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：
　　（一）业主委员会登记确认表；
　　（二）业主委员会选举办法；
　　（三）业主大会会议纪要及选票。
　　业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。
　　业主委员会终止的，应当办理注销登记。

　　第十四条业主委员会不得从事经营活动，业主委员会的会务活动经费、活动场所由业主大会决定。

　　第十五条业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及公共利益等方面的行为守则，业主公约对全体业主和使用人具有约束力。
　　业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报所在区物业管理行政主管部门备案。

　　第十六条业主大会、业主委员会作出的决定，应当在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布，并对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束办。
　　业主大会、业主委员会作出的决定与法律、法规、规章相抵触的，该决定无效。物业管理行政主管部门应当责令改正，并通告全体业主和使用人。

　　第十七条市、区物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度接受投诉。
　　区物业管理行政主管部门受理投诉后，应当在五日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应

www.fangchanshe.com 当进行调查、核实、并自受理投诉之日起三十日内将处时意见回复投诉人。
投诉人对区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起三十日内，将复核意见回复投诉人。

　　第三章　物业管理企业

　　第十八条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关材料到市物业管理行政主管部门备案，市物业管理行政主管部门按照规定对备案的企业核定资质等级后，物业管理企业方可从事物业管理服务活动。
　　申请物业管理资质应当交验下列材料：
　　（一）物业管理企业资质申请书；
　　（二）物业管理企业资质申报表；
　　（三）营业执照；

[1] [2] [3]  下一页