吉林市住宅小区物业管理暂行条例

第二十六条 物业管理企业的管理服务应当接受物业管理行政主管部门、业主委员会的监督，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和省、市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）经常对住宅小区进行全面的巡视、检查，定期对房屋共用部位、共用设备和公共设施进行养护，发现损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理委托合同的约定限时维修和处理；
（三）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录；妥善保管物业档案资料、有关财务帐册和公共财物，在物业管理委托合同终止时，全部移交给委员会，并报所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案；
（四）每半年向业主委员会报送物业维修、

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（五）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）发现违反有关规定或业主公约的行为，应立即劝阻、制止。不听劝阻的，应向业主委员会或有关行政管理部门报告，并有权要求业主委员会协助管理。
（七）做好物业管理委托合同约定的和业主、使用人委托的管理服务事项。

第二十七条 物业管理企业应当按照有关规定和物业管理委托合同的约定向业主收取物业管理服务费。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。
开发建设单位未售出的空置房屋，按所占建筑面积比例分摊维修费用，按不低于收费标准的50％交纳物业管理服务费。
物业管理服务费经约定可以预收，预收期不得超过三个月。

第二十八条 物业管理服务收费的项目和标准，由市物价行政主管部门会同市物价管理行政主管部门按照有关规定制定。
物业管理企业收费的项目和标准应当在小区内公布。
按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位或个人不得收取性质相同的费用。

第二十九条 物业管理企业收费标准，按服务性质分类定价：公共性服务收费，实行政府定价；公众代办性服务收费，实行政府指导价；特约服务收费，除物价管理部门有统一收费标准外，实行协商定价。

第四章 物业的使用

第三十条 物业的使用应当遵守有关市容环境卫生、环境保护、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。

第三十一条 住宅小区内原有的各类有正式审批手续的营业网点及其他服务用房，须纳入物业统一管理范围，按规定交纳物业管理服务费。

第三十二条 经有关部门批准在住宅小区内从事工程建设或者检修的单位和个人，须在施工前与业主委员会和物业管理企业签订协议，遵守物业管理的有关规定；造成小区内各项设施损坏的，须在约定的期限内修复或者按规定予以赔偿。

第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。

第三十四条 业主转让或者出租房屋时，须将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件，业主公约对受让人或承租人具有同等约束力。
当事人应当自房屋转让合同或租赁合同签订之日起十日内，将房屋转让或出租的有关情况书面告知物业管理企业。

第三十五条 新建房屋出售单位和旧小区的房屋产权单位不得将房屋共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。

第三十六条 住宅不得擅自改变用途。确实需要改变的，当事人应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报有关行政管理部门审批。
住宅小区内按照规划修建的公共

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第三十七条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品可能对公共安全造成危害的；
（四）乱设摊点、乱设集贸市场；
（五）占用公共场地、侵占绿地、毁坏树木、草坪、道路、方砖；
（六）在住宅小区内擅自修建各种建（构）筑物、乱堆乱放、乱倒垃圾杂物；
（七）在建筑物、构筑物内外乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害等污染环境的物质或发出超过规定标准的噪音和振动；
（九）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第五章 物业的维修

第三十八条 物业维修应当遵守有关法律、法规和规章的规定，按照物业管理委托合同的约定进行。

第三十九条 住宅小区内供热、燃气、供电、路灯、给水、排水、通讯等公共设施、共用设备由有关专业管理部门负责维护。

第四十条 房屋及其附属设施损坏，影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修。对拖延或拒不维修的，物业管理行政主管部门可责令其限期维修或委托他人维修，费用由当事业主承担。

第四十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿；维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失的，责任人应负责修复或赔偿。

第四十二条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担；
（二）房屋共用部位和和共用设备的维修、更新、改造费用，由该栋房屋的相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支。
（三）住宅小区公共设施的维修、更新、改造费用，由住宅小区内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支。
物业维修基金不敷使用时，由业主委员会决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第四十三条 新建商品住宅和公有住宅出售时，买卖双方应当按规定交纳物业维修基金。具体规定，由市人民政府制定。

第四十四条 物业维修基金归交纳购房款的业主共同所有，由市和县（市）物业管理行政主管部门按管辖分工进行监督，设立专门帐户，统一存储，不得挪作他用。

第四十五条 物业管理企业使用物业维修基金，应提出年度计划，经业主委员会批准，按管辖报物业管理行政主管部门核准后实施。并对物业维修基金按栋立帐，按户核算，定期公布使用情况，接受业主委员会的监督。

第四十六条 业主转让房屋时，其物业维修基金帐户中剩余部分不予退还，随房屋所有权同时过户，继续用作房屋的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、改造。其中，由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

第六章 投诉

第四十七条 各级物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。

第四十八条 投诉人应向所在地的县（市）、区物业管理行政主管部门设诉。县（市）、区物业管理行政主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉人对县（市）、区物业管理行政主管部门的答复有异议，可以向本级人民政府或者市物业管理行政主管部门提出复核要求。县（市

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第四十九条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起五日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第七章 法律责任

第五十条 物业管理企业违反本条例，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门或有关部门按下列规定予以处罚：
（一）违反第二十条规定，未按资质管理规定从事物业管理服务的，责令限期改正，可处以1000元至5000元的罚款。
（二）违反第二十六条规定，未按要求履行物业管理、服务义务的，责令限期履行，可处以200元至1000元的罚款。
（三）违反第四十六条规定，未按规定使用、管理物业维修基金的，责令限期改正，可处以1000元至5000元的罚款。
违反前款规定且逾期仍未改正的，除按前款规定处罚外，可视情节降低资质等级或者吊销资质证书。

第五十一条 新建住宅小区的开发建设单位或公有住宅的出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门予以处罚：
（一）违反第十九条第三款规定，未向业主委员会移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书的，责令限期移交，逾期仍不移交的，处以500元至1000元的罚款。

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