武功县物业管理办法（2013试行）

武功县物业管理办法（2013试行）提要：建设单位应当在预（销）售之前，在县房地产管理所的指导下，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同

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　　武功县人民政府关于印发《武功县物业管理办法（试行）》的通知

　　武政发〔2013〕16号

　　各镇人民政府、三农发展服务中心，县人民政府各工作部门，直属事业机构：

　　《武功县物业管理办法（试行）》已经2013年6月20日县政府第6次常务会议通过，现予印发，请遵照执行。

　　武功县人民政府

　　2013年7月22日

　　武功县物业管理办法（试行）

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进住宅小区物业的合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本县实际，制定本办法。

　　第二条 本县行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。

　　第三条 武功县住房和城乡建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作。

　　武功县房地产管理所受武功县住房和城乡建设局委托具体负责全县物业管理活动的监督管理工作。负责物业服务企业信用档案的建立和管理；负责制定、发布业主大会和业主委员会议事规则示范文本；负责新建住宅小区物业管理综合查验；负责制定、公布本县物业服务合同示范文本；负责物业专项维修资金的归集、管理、使用工作。

　　财政、人社、住建、规划、物价、公安、城管执法等相关部门应按各自职责配合做好物业管理工作。

　　第四条 各镇人民政府应当在县房地产管理所的指导下具体组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，按照《陕西省物业管理条例》第六十九条规定，参与物业服务企业退出物业管理区域时的物业管理移交，指导物业服务企业配合做好城市管理和文明创建，召集物业管理联谊会议，组织协调物业管理小区业主大会筹备工作。

　　第五条 物业管理实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

　　第六条 县房地产管理所应当加强对物业服务活动的监督、指导和管理。

　　第七条 本县行政区域内的新建物业须经验收合格后，方可交付使用。物业行政主管部门应自收到竣工验收申请30日内，组织工程质量监督、规划、消防等有关部门参与新建物业竣工的综合验收工作，落实物业管理情况。

　　第二章 前期物业管理

　　第八条 建设单位应当在预（销）售之前，在县房地产管理所的指导下，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。

　　第九条 经县房地产管理所批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　（一）一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于2万平方米或产权人数少于100人的；

　　（二）发布两次招投标公告后，投标物业服务企业均少于3个的。

　　第十条 前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向县房地产管理所备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。

　　第十一条 建设单位在预（销）售前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向县房地产管理所备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件须在销售场所醒目位置公示。

　　第十二条 建设单位在预（销）售时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式、资质等级、物业服务等级和收费标准等，否则，业主有权拒交物业服务费。

　　第十三条 前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。

　　第十四条 物业未经相关部门竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。新建物业小区须配置监控设施、设备方可交付使用。

　　第十五条 在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。

　　第十六条 新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房:

　　（一）建筑总面积在2万平方米以下的，提供使用面积为100平方米的物业管理用房；

　　（二）建筑总面积在2万平方米（含）以上、5万平方米以下的，提供使用面积为150平方米的物业管理用房；

　　（三）建筑总面积在5万平方米（含）以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。

　　第十七条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积。物业管理用房必须相对集中，具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。

　　第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第十八条 房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。职责按照《物业管理条例》的有关规定执行。

　　住宅入住率达50%以上或首套房屋出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的，县房地产管理所应会同开发建设单位和镇（中心）人民政府（街道办事处）召开首次业主代表大会。业主大会会议决定事项实行投票表决，住宅业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

　　业主对物业管理区域（道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等）共用部分实施共同管理。

　　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用住宅专项维修资金；

　　（六）改变共有部分用途；

　　（七）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　（八）决定本住宅小区内物业管理的重大事

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