江苏宿迁市市区物业收费管理实施细则(2014)

江苏宿迁市市区物业收费管理实施细则(2014)提要：本实施细则所称业主自治组织包括业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主自治委员会、物业管理委员会等自治管理组织

源自 物管手册

　　江苏宿迁市市区物业收费管理实施细则(2014)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范市区物业收费行为，维护业主和物业服务人的合法权益，促进我市物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《宿迁市市区物业管理办法》（宿政规发〔2014〕5号）、《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）等法律法规政策规定，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则适用于宿迁市区范围内物业收费行为及其监督管理活动。

　　第三条 本实施细则所称物业收费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人，在提供物业服务或进行物业管理时，向业主或物业使用人收取的费用。

　　物业收费包括物业服务费、代收代交费。

　　物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费。

　　第四条 各级价格行政主管部门是物业收费监督管理主管部门。市价格行政主管部门负责会同市住房和城乡建设行政主管部门制定、评估和调整市区物业收费管理政策和政府指导价，指导各区价格行政主管部门物业收费管理工作。各区价格行政主管部门负责各自行政区域范围内物业收费政策落实和日常监管。

　　市住房和城乡建设行政主管部门是市区物业管理行政主管部门。各区物业管理行政主管部门在各自行政区域范围内，会同街道办事处（乡镇人民政府）做好住宅物业服务行为监管、普通住宅物业服务星级评定和日常考核，配合同级价格行政主管部门做好物业收费行为的日常监管。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责各自管辖区域内物业收费日常协调、管理和监督。

　　物业服务行业协会负责本行业价格自律。

　　物业服务企业、业主自治组织、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。

　　第五条 物业服务收费区分不同物业和服务的性质与特点，遵循合理、公开、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　物业管理区域内普通住宅前期物业公共服务费、车辆停放费、人防车位（库）和建设单位车位（库）租金，实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主自治组织自行管理或自行管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准，由业主共同协商决定。

　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第二章 物业公共服务收费管理

　　第六条 物业公共服务费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定或合法决定提供具有公共性的保安、保洁、绿化养护、房屋及设施设备维护、综合管理五项物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第七条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

　　（三）清洁卫生费用（含生活垃圾处理费）；

　　（四）绿化养护费用；

　　（五）秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；

　　（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）管理费分摊（酬金制不含此项）；

　　（十）经业主大会同意的其它费用；

　　（十一）法定税费；

　　（十二）合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第八条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第九条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已通过竣工验收的房屋，房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期即为房屋交付日，业主应自房屋交付日起按月交纳物业公共服务费。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位全额承担。

　　第十条 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，空置期间物业公共服务费，前期物业管理阶段按合同约定标准百分之七十交纳，业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。

　　第十一条 物业服务企业收取物业公共服务费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十二条 普通住宅物业公共服务费，前期物业管理阶段实行政府指导价，业主大会（包括物业管理委员会）成立后，是否实行政府指导价由业主大会决定，并通过物业服务合同约定执行。

　　街道办事处（乡镇人民政府）接管的老旧小区物业公共服务费标准，由街道办事处（乡镇人民政府）参照普通住宅前期物业公共服务费政府指导价确定。

　　第十三条 普通住宅前期物业公共服务费政府指导价，由市价格行政主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门，根据市区普通住宅物业服务等级标准，综合考虑住宅物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布，同时每三年开展一次评估，根据评估结果决定是否调整。

　　第十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位，应通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准、收费标准。前期物业服务合同约定的收费标准不得超出价格主管部门公布的政府指导价范围。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　第

源自 物管手册