盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(2002)

盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(2002)提要：反本细则第二十一条、第二十二条规定，未按规定提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位

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　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则(2002)

　　盘锦市人民政府令 第10号

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

　　第一章 总则

　　第二章 业主物业使用人的自治管理

　　第三章 物业管理企业的管理

　　第四章 物业的前期管理与移交

　　第五章 物业的管理与使用

　　第六章 物业管理费用管理

　　第七章 法律责任

　　第八章 附则

　　《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经2002年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过，现予发布施行。

　　市长 程亚军

　　二○○二年五月十四日

　　盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；原有住宅区共用配套设施不齐全的，应当通过整治和完善配套设施，逐步创造条件实行物业管理。

　　第三条 本细则所称城市住宅区，是指在城市规划区和独立工矿区，以住宅为主，配套设施比较齐全，建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

　　本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

　　本细则所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

　　本细则所称业主，是指物业所有权人。

　　本细则所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

　　第五条 盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

　　市政府有关部门及街道办事处、社区，应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自的职责范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第六条 物业管理行政主管部门的主要职责：

　　(一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章；

　　(二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、

　　指导和监督工作；

　　(三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作；

　　(四)参与新建成住宅区综合验收，并组织物业管理的交接工作；

　　(五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作；

　　(六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作；

　　(七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动；

　　(八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查；

　　(九)指导全市住宅区区域划定；

　　(十)划定住宅区停车场。

　　第二章 业主物业使用人的自治管理

　　第七条 房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

　　第八条 业主 物业使用人的权利、义务：

　　(一)享有物业管理服务的权利；

　　(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权；

　　(三)决定有关物业管理的重大事项；

　　(四)监督业主委员会的工作；

　　(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定；

　　(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

　　(七)按时交纳物业管理服务费。

　　第九条 业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利：

　　(一)选举、撤换业主委员会的组成人员；

　　(二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约；

　　(三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

　　(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

　　业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次，必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

　　第十条 业主委员会成员由7至13人组成，设主任一人、副主任2人，主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

　　业主委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可连选连任。

　　业主委员会任期届满一个月前，应当组织换届选举，产生新一届业主委员会。

　　第十一条 业主委员会每半年召开一次会议，会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

　　业主委员会召开会议可以www.fangchanshe.com根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

　　第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理行政主管部门备案：

　　(一)登记备案申请；

　　(二)《业主委员会章程》和《业主公约》；

　　(三)《业主委员会组成人员登记表》；

　　(四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

　　物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为业主委员会成立的日期。

　　第十三条 业主委员会职责：

　　(一)维护业主、物业使用人的合法权益；

　　(二)通过招标，选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

　　(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；

　　(四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

　　(五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

　　(六)督促业主、物业使用人遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。

　　第三章 物业管理企业的管理

　　第十四条 设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查，取得资质证书后，到工商行政管理机关登记注册，申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批；物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后，报上一级物业管理行政主管部门审批。

　　第十五条 物业管理企业权利和义务：

　　(一)按照合同要求，制定住宅区物业管理办法；

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；

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