辽宁省城市住宅区物业管理条例

辽宁省人民代表大会常务委员会

《辽宁省城市住宅区物业管理条例》已由辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年1月27日通过，现予公布，自2000年3月1日起施行。

第一章 总则

第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，制定本条例。

第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应由当地政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。

第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。
一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主，配套设施齐全，达到一定规模的城市居住区域。
本条例所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
本条例所称业主是指物业所有权人。
本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第五条 省建设行政主管部门和市、县（含县级市、区，下同）人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理

第六条 房屋出售率或者入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。
一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

第七条 业主、物业使用人的权利、义务：
（一）享有物业管理服务的权利；
（二）享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；
（三）决定有关物业管理的重大事项；
（四）监督物业管理委员会的工作；
（五）执行业主、物业

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（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
（七）按时缴纳物业管理服务费用。

第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利：
（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；
（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；
（三）改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
（四）决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。
业主、物业使用人大会或者代表大会，每年至少召开一次，必要时经业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成，每届任期3年。

第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，到所在地县以上物业行政主管部门备案。

第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。

第十二条 物业管理委员会的职责：
（一）维护业主、物业使用人的合法权益；
（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；
（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业

第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。

第十四条 物业管理企业的权利、义务：
（一）按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；
（三）制止违反物业管理规定的行为；
（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；
（五）按委托管理合同实施物业管理；
（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；
（七）协助有关部门开展社区活动。

第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；
（二）移交全部物业档案

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（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交

第十六条 物业前期管理，是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。

第十七条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签定前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。

第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

第十九条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。

第二十条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）竣工总平面图；
（二）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；
（三）地下管网图；
（四）各类房屋和共用设施设备清单；
（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用

第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围，按国家有关规定，由市人民政府确定。

第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。
物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。

第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为：
（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；
（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；
（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；
（五）安装影响房屋结构的动力设备；
（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

第二十四条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。

第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

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第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。
当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用

第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家有关规定执行。

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