沙县物业服务收费管理实施试行细则(2009)

本文提要：实行政府指导价的物业服务收费,按照属地管理原则,沙县城区范围内的由县价格主管部门会同县房地产行政主管部门,根据物业管理服务等级标准等因素制定等级收费基准价格及浮动幅度,并定期公布......

第一条 为规范本县物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、省物价局、省建设厅《福建省物业服务收费管理实施办法》和相关法律法规,结合本县实际,制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本县行政区域内具有合法经营资格的物业服务企业的服务收费行为。
第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 县价格主管部门会同县房地产行政主管部门负责全县物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。
第七条 本县辖区内的物业服务企业的服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业(不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅,下同)服务收费实行政府指导价,并采用包干制形式。实行政府指导价的物业服务企业收费包括物业服务费、房屋装修垃圾清运费、车辆停放服务费;其他物业服务收费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费,按照属地管理原则,沙县城区范围内的由县价格主管部门会同县房地产行政主管部门,根据物业管理服务等级标准等因素制定等级收费基准价格及浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据当地价格主管部门和房地产行政主管部门公布的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费标准需要调整时,由物业服务企业与业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定。物业服务企业服务内容达不到三级等级要求的,其收费标准可适当下浮,具体下浮幅度由物业服务企业与业主在物业服务合同(协议)中约定。
实行政府指导价的住宅依法改作其它用途的,其收费标准按该住宅物业服务费标准的2.5倍以内确定。
实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第九条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内,将《物业服务委托合同》、《企业营业执照》、《企业资质等级证书》、《中标通知书》的复印件提交县政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
第十条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制的物业服务计费方式是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。
酬金制的物业服务计费方式是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。
第十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十二条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含高层楼宇的电梯、智能电子监控、供水加压设备等的维护保养费用)。
(三)物业管理区域清洁卫生费用。
(四)物业管理区域绿化养护费用。
(五)物业管理区域秩序维护费用。
(六)办公费用。
(七)物业管理企业固定资产折旧。
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。
(九)经业主同意的其它费用。
凡已计入上述物业服务成本的公共费用,物业服务企业不得向业主另行分摊,其他实际发生的公共费用的分摊,以双方合同约定为准,并由物业服务企业定期公示。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十三条 本实施细则所指的物业服务费,不包含物业服务区域内的由业主使用的公共水电费用,公共水电费用单独按实分摊,具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业合同(协议)中约定。物业服务企业使用的由物业服务企业承担。物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况。
第十四条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
第十五条 物业服务收费采取酬金制方式,物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十六条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第十七条 业主或装饰装修公司应当按照建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理规定》第十六条规定,与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,明确装饰装修期间各方的权利义务及责任等。
第十八条 物业服务收费按业主房屋产权建筑面积收取(不含附属间),建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。已办理房屋所有权证的,按房屋所有权证登记建筑面积收取;未办理房屋所有权证的,按购房合同标明的的建筑面积收取。
业主办理入住手续后长期(连续性六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。
物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用由业主或使用人交纳,但业主负最终责任。
第十九条 前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因造成小区配套设施和绿化环境未能到位的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定(约定)收费标准的50%,具体比例应在前期物业服务合同中约定,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。(www.fangchanshe.com:www.fangchanshe.com)
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交