泰州市物业服务收费管理实施试行细则(2005)

泰州市物业服务收费管理实施试行细则(2005)提要：市物价局会同市建设局负责全市物业服务收费的管理工作。靖江、泰兴、姜堰、兴化等市及高港区物价局会同建设局负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。

本文来源 房 地产(www.fangchanshe.com)

　　泰价房〔2005〕121号

　　关于印发《泰州市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　各市(区)物价局、建设局，市区物业管理企业：

　　为规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业合法权益，促进我市物业管理服务行业健康、有序发展。现将《泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)

　　泰州市普通住宅物业管理服务等级

　　泰州市普通住宅物业管理公共服务收费标准

　　泰州市物价局 泰州市建设局

　　二○○五年八月一日

　　主题词：物业  服务  收费  管理  通知

　　抄送：省物价局、建设厅，市政府办公室。

　　泰州市物价局办公室　2005年8月1日印发

　　共印140份

　　泰州市物业服务收费管理实施细则(试行)

　　第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本细则。

　　第二条 本细则适用于泰州市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

　　第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条 提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

　　第五条 市物价局会同市建设局负责全市物业服务收费的管理工作。靖江、泰兴、姜堰、兴化等市及高港区物价局会同建设局负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

　　第七条 物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的物业管理公共服务收费，实行政府指导价。

　　别墅类高档化住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。

　　第八条 实行政府指导价的物业管理公共服务收费，由市物价局会同市建设局，根据物业管理服务内容、服务质量等因素，制定等级收费标准(见附表)。

　　第九条 在业主委员会未成立前发生的物业管理公共服务及其收费称为前期物业管理和前期物业管理公共服务收费。

　　第十条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费由价格行政主管部门核准。物业管理企业或建设单位应按照价格行政主管部门核定的等级收费标准，在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定，并同时约定物业管理服务的具体内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。未经核准不得预收服务费用。

　　建设单位自主委托物业管理企业实行小区物业管理的，应在与物业买受人签订商品房买卖合同的同时签订前期物业管理协议。建设单位或委托的物业管理企业应在申报商品房销售价格时申请前期物业管理公共服务收费标准。

　　价格主管部门接到物业管理企业的申请后，应会同建设部门根据房屋开发企业承诺建设的住宅小区环境条件和物业管理硬件设施核定相应的服务等级和收费标准。

　　第十一条 实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费标准报价格行政主管部门核准时，应报送以下材料:

　　1、建设单位或所委托的物业管理企业关于普通住宅前期物业, 理公共服务收费标准的书面请示。书面请示的内容包括普通住宅小区的名称、地址、总建筑面积、住宅户数，物业服务的标准，请求核准的收费标准等。

　　2、建设单位对物业管理企业的委托书(原件)。

　　3、建设单位关于普通住宅小区物业管理硬件条件的陈述和承诺(原件)。

　　4、物业管理企业的资质证书(复印件)。

　　5、物业管理企业提供公共服务的详细项目和服务标准，服务承诺和违约责任(原件)。

　　第十二条 价格行政主管部门应在接到前期物业管理公共服务收费标准请示后20个工作日内根据所报符合条件的资料核准收费标准。

　　第十三条 开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业的，其普通住宅小区的服务等级应事先征得建设和价格行政主管部门的同意，等级收费标准应在中标后5日内报价格行政主管部门备案确认。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强招投标过程及价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

　　第十四条 已产生业主委员会的住宅小区普通住宅公共服务收费标准经业主大会同意后，由业主委员会在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并在约定后5日内报价格行政主管部门备案。

　　第十五条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　各价格、建设行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导和规范，促进相关各方合理约定收费及有关事项。

　　第十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

　　包干制是指在业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十七条 物业管理公共服务费用构成因素为:

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用(不含物业管理区域外的垃圾清运、处置等费用);

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)物业管理企业办公费用;

　　(七)物业管理企业固定资产折旧费用;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备的一般性维修、保养费用和公众责任保险费用;

　　(九)经业主大会同意的其他费用;

　　(十)合理利润;

　　(十一)法定税费。

　　其中，合理利润:普通住宅最高不超过8%。

　　第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定;业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。

　　第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　因房地产开发企业分期开发需要，分期交付住房的普通住宅小区，先期入住的业主按规定标准的60%交纳前期物业管理公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。

　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，使用人拒绝缴纳的由业主缴纳。

　　第二十条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，由价格行政主管部门根据情况确定。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则确定;业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业管理企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则确定。

　　第二十一条 利用物业公共部位、公用设施设备以及产权属业主共有的其他物业从事经营活动应经业主大会的委托，按照规定办理有关手续，所得收入应按业主大会的决定进行分配和使用。

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