福建省土地局
颁布日期:1999.4.26
实施日期:1999.4.26
闽价房字(1999)第140号文
第一条 为了加强经济适用住房价格管理,规范价格构成和价格行为,促进经济适用住房建设,根据《中华人民共和国价格法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《福建省人民政府贯彻国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》等法律、政策,制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内开发建设的经济适用住房价格的制定必须遵守本办法。
第三条 经济适用住房是指享受国家优惠政策,向城镇中低收入家庭出售按标准建设的普通住宅(含安居、广厦工程住房,解困、解危、统建住房)。
第四条 经济适用住房价格实行政府指导价并实行分级管理。省政府价格主管部门会同省房改部门负责全省范围内的经济适用住房价格的管理、监督、指导工作,制定全省统一的价格管理办法。省政府价格主管部门会同省直房改部门审核在榕省属单位、中央及外省市驻榕单位的经济适用住房基准价格;市、县政府价格主管部门会同同级政府房改部门负责本行政区域范围内经济适用住房价格的管理、监督、指导工作,负责审核本级行政区域内的经济适用住房基准价格。
第五条 经济适用住房基准价格由下列项目构成:
一、征地和拆迁补偿费
指按国家法律、法规、规章规定的征用土地和房屋拆迁补偿安置的各项费用。
(一)征地费用构成是:1.土地补偿费;2.青苗补偿费;3.劳动力安置补偿费;4.地面附属物补偿费;5.新菜地开发建设基金;6.耕地占用税;7.征地管理费等项实际发生的费用。
(二)房屋拆迁安置补偿费用构成是:1.安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用(扣除被拆迁户应缴纳的费用);2.被拆除房屋及其附属物的作价补偿金额;3.被拆迁人搬家补助费;4.临时安置补助费;5.被拆迁单位合法的停产停业期间损失补助费;6.房屋拆迁管理费。以上各项作价标准,结算办法和费用标准等均按《福建省城市房屋拆迁管理办法》的规定和各地人民政府的有关规定执行。
二、勘察设计和前期工程费
(一)勘察费,包括水文及工程地质勘察费,按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门
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颁布的工程勘察收费标准执行。
(二)设计费,指住宅施工图设计、建筑规划、验线测点等实际发生的费用;按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门颁布的城市规划设计收费标准执行。
(三)前期工程费,主要指为住宅区三通(通路、通电、通水)一平(平整土地)实际发生的费用。
三、建筑安装工程费
指房屋主体部分的土建(含桩基、地下室、结构初装修)、水电设备安装、通讯、电视线路(含天线)、消防、煤气管道、电梯设备安装及附属工程等费用。建筑安装工程费按有权部门批准的施工预(决)算标准计算。
上述各项费用按三级或四级施工企业的取费标准测算。
四、住宅小区基础设施建设费
由基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费组成。
(一)基础设施建设费,指住宅区规划红线以内的各种公共管线和道路工程费用。包括住宅区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫等设施建设费用。
(二)非营业性公共配套设施建设费,指为住宅区服务的独立的非营业性配套设施建设费用。包括根据城市建设总体规划要求,列入住宅区施工图预算项目的幼儿园(来自:www.fangchanshe.com)、住宅区管理用房、公共停车场(棚)、派出所用房、居委会用房、配电水泵消防房、公厕、垃圾转运站、艺术雕塑等建设费用。
上述费用按有权机关批准的城市规划定额指标和详细规划施工图预(决)算造价,按实际可售住宅建筑面积所占比重分摊计入。
五、管理费
指开发经营单位在开发经济适用住房期间发生的各项组织管理费用。包括工资、办公费、正常合理的销售费用等项支出的实际发生费用。但最高不得突破本办法第五条第一款、第二款、第三款和第四款规定费用之和为基数的2%。
六、贷款利息
指开发经营单位在开发经济适用住房期间,为筹措建设资金而发生的贷款利息支出。贷款利息根据所在地商业银行提供的本地区不同类型经济适用住房建设占用贷款的平均比例、平均利率、平均周期和开发项目的具体情况,由当地政府价格主管部门会同房改部门共同研究确定。
七、税金
指依据国家税收法律、法规的规定应当缴纳的和国家规定不能减免的相关税收。税金依照国家规定的税目和税率计算。
税金减免按国家有关规定执行。
八、利润
指开发经营单位开发经济适用住房的合理纯收入。按本办法第五条第一款、第二款、第三款和第四款规定费用之和为基数的3%以下确定。
第六
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条 经济适用住房开发建设中涉及的收费,必须按法定收费主管部门规定的收费项目和标准执行,任何单位和个人不得以各种名目收取费用。
收费减免按国家有关规定执行,减免后的合法收费计入经济适用住房基准价格。
第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格:
一、超过土地出让合同规定的动工开发日期而被征收的土地闲置费和土地增值费以及规定以外的有关税费;
二、已计入开发项目成本中的建设用地、建筑物、构筑物、配套设施以市场价出售、转让、出租或留作它用的,必须冲减相应成本;
三、住宅区内营业性用房和设施的建设费用;
四、开发经营单位留用的办公用房、自己经营的房屋的建筑、安装费用及应分摊的各种费用;
五、非住宅区的公共建筑的建设费用;
六、对社会公益事业的各项集资、赞助、捐赠以及其它各种与开发经营无关的费用;
七、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
八、其他按规定不得计入经济适用住房价格的费用。
第八条 经济适用住房价格按不同建设项目分别确定,政府价格主管部门和房改部门应按照当地经济适用住房开发的社会平均成本并结合企业的个别成本,加上法定利润和税金核定基准价格;开发企业可在政府价格主管部门和房改部门核定的基准价格基础上和指导价格规定的幅度内,根据市场供求情况自行确定销售价格,经济适用住房价格的浮动幅度控制在基准价格的±3%。
第九条 经济适用住房价格计算公式:
基准价格=(总成本-经营性用房应摊成本+利润+税金)÷实际可售住宅建筑面积
住宅销售价格=基准价格×(1±价格浮动率)×(1±层次系数±朝向系数)
上述公式中的“成本”指社会平均成本结合个别成本。
第十条 按本办法规定的价格构成项目和作价办法制定的经济适用住房出售价格,是政府指导价格,即某幢或开发项目经济适用住房的平均价格。单套住宅价格应以基准价格为基础,加上楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢增减的代数和为零的原则按第四条分级管理规定,由政府价
格主管部门会同房改部门确定,报上一级政府价格主管部门和房改部门备案。
第十一条 开发经营单位应在主体工程完工前,持本办法规定的价格申报材料一式四份,向政府价格主管部门申报住房的基准价格;政府价格主管部门会同房改部门审核;由政府价格主管部门行文执行。经济适用住房基准价格申报材料主要有:
一、经济适用住房基准价格申报表。
二、经济适用住房基准价格构成项目审核表。
三、经济适用住房建设的立项批文及投资、用地、规划、施工许可证复印件。
四、建筑安装工程预(决)算书及工程发包合同复印件。
五、征地拆迁补偿费证明材料。
(一)当地政府制定的经济适用住房征地拆迁补偿费标准的文件。
(二)当地主建住宅区开发经营单位出具的征地拆迁费用有关资料和原始凭证复印件。
(三)当地土地局出具的征地拆迁补偿费证明。
六、主要开发经营单位出具勘察设计和前期工程费、住宅小区基础设施配套费预(决)算证明及原始凭证。
七、建筑安装工程费证明材料由主要开发经营单位出具土建(含桩基、地
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下室)工程费、水电设备安装工程费(含结构初装修)预(决)算结果证明。
八、贷款银行出具贷款和同期贷款利息的证明。
九、当地税务部门出具其它税收的证明(政府未能减免的税)。
第十二条 房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售场所显着位置公布政府价格主管部门和房改部门审批的基准价格和价格浮动幅度批准文件,自觉接受政府价格主管部门和购房者的监督。
第十三条 经济适用住房的明码标价应以挂牌或售房说明书等形式公开标示以下内容:
一、每套住房的座落位置、结构、形状、面积、朝向、楼层、售价、付款方式;
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