杭州市人民政府关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知
各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
近几年来，随着经济体制改革的不断深入，我市住宅小区管理工作出现了不少新情况、新问题。为适应社会主义市场经济和城市管理的发展要求，加快住宅小区管理体制的改革，切实把住宅小区管理好、维护好，为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据建设部制订的《城市新建住宅小区管理办法》，结合我市实际情况，现就加强杭州市住宅小区管理工作通知如下：
一、加强组织领导，明确职责分工
住宅小区管理实行“条块结合，以块为主”的原则。市房地产管理局负责全市住宅小区的行业管理；各区政府负责住宅小区的行政管理工作；各区房地产管理部门负责辖区内住宅小区的业务管理工作；各街道办事处和各区房地产管理部门受市房地产管理局和区政府的委托，分别对现有住宅小区和新建住宅小区实施管理工作。
各级规划、市政、绿化、市容环卫、公用事业、城建、公安、供水、供气、电力等管理部门按各自职责分工，积极协助做好住宅小区管理工作。
市房地产管理局主要职责：
1.统一制订或起草全市住宅小区管理的有关政策法规；
2.负责对全市住宅小区管理工作的协调、指导、监督；
3.负责物业管理公司的资质审批和物业管理人员的培训、考核、持证上岗工作；
4.负责对住宅小区物业管理经费的使用管理和公建配套用房的监督、管理；
5.组织指导全市住宅小区管理的达标升级工作。
各区政府的主要职责：
1.负责对辖区内住宅小区的行政管理工作；
2.负责对住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）的审批工作；
3.负责对区级管理优秀住宅小区的审批工作；
4.对违章违规行为进行处罚。
各区房地产管理部门职责：
1.贯彻实施住宅小区管理的有关政策法规；
2.负责对辖区内住宅小区管理工作的协调、指导、监督；
3.参与辖区内住宅小区物业管理经费的使用管理和公建配套用房的监督、管理；
4.负责区级管理优秀住宅小区的评比和日常考核工作；
5.负责对辖区内新建住宅小区和物业管理经营办公用房接管和验收。
各街道办事处主要职责：
1.负责辖区内住宅小区的综合治理和小区管理的组织实施；
2.负责对辖区内住宅小区管理工作的具体组织、协调、检查；
3.负责组建小区管委会，并派员主持工作，做好住宅小区的日常管理工作。
二、改革小区管理方式，建立和健全住宅小区管理体制
住宅小区应按照本通知要求成立小区管委会或业主管委会，并选聘物业管理公司实行物业管理。
现有住宅小区管委会由街道办事处负责组建。小区管委会委员人数应根据住宅小区的规模而定，一般为5？15人，委员由街道办事处、房管部门、派出所、市容环卫、市政等单位派人和房屋的产权人、使用人共同组成。小区管委会主任由街道办事处派员担任。
小区管委会在小区业主委员会未建立以前，负责选聘或续聘物业管理公司，审定物业管理公司制订的年度物业管理计划和住宅小区管理服务的重大措施。
高层住宅楼以及现有住宅小区中条件成熟的都应建立住宅小区业主委员会。
新建住宅小区均应建立住宅小区业主委员会。业主委员会由各区房地产管理部门负责组建，委员和主任委员由房屋产权人和使用人的代表选举产生，有关部门派员参加。业主委员会建立后直接决定选聘或续聘物业管理公司，审定物业管理公司制订的年度物业管理计划和住宅小区管理服务的重大措施。
住宅小区业主委员会选举产生方法，由市房地产管理局另行制定。
三、住宅小区应推行社会化、专业化、经营型的物业管理
物业管理是指物业管理公司对住宅小区的各类房屋、配套公用设施、设备和居住环境进行维修、管理和服务的活动。
物业管理公司是受聘方，是按合同和契约为住户提供全方位、多层次有偿服务的企业性经济实体。
物业管理公司须经市房地产管理局资质审批，向工商行政部门办理注册登记后，方可从事住宅小区物业管理业务。
物业管理公司应履行下列权利与义务：
1.接受小区管委会（或业主委员会）和市政、市容环卫、绿化等专业管理部门的委托，依据物业管理合同，对住宅小区实施下列管理服务事项：
（1）房屋共用部位的维修与养护，房屋的公用设施、设备的维修、养护与更新；
（2）房屋公用部位、道路、绿地等公共场所的环境卫生的维护和管理；
（3）绿地、花草树木的养护与绿化设施的维修和管理；
（4）保安及公共秩序的维护；
（5）小区公用设施的维修与养护（自来水、电力、通信、有线电视和管道煤气除外）；
（6）车辆进出及停泊的管理。
2.接受管委会、业主委员会和产权人及使用人的监督，接受市房地产管理局、住宅小区所在地人民政府及其他有关部门的监督、指导；
3.年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会或业主委员会审议，经认可后实施；
4.有权制止违反规章制度的行为；
5.可以委托专营公司承担专项管理业务；
6.可开展多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
四、新建住宅小区的验收和接管
住宅小区竣工后，应由建设行政主管部门会同有关部门组织竣工验收。验收合格后，小区开发建设单位应向各专业部门移交工程建设资料，同时还应向房地产管理部门移交完整的工程建设资料一套。
住宅小区的房屋及公用配套设施应统一规划，同步建设。建成后，除按规定向市贸易办移交配套商业用房外，其余由房地产管理部门统一复验接管，凡未完成公用配套设施的不予接管。
五、住宅小区物业管理经费来源和使用管理
住宅小区物业管理经费主要来源：一是建立住宅小区房屋维修专项基金，由开发建设单位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安装工程总造价的2％的比例缴纳。二是开发建设单位在住宅小区交付前，按单位建筑安装工程造价有偿提供小区房屋总建筑面积4‰的物业管理经营用房，无偿提供1‰的物业管理办公用房。三是物业管理公司按照有偿服务的项目向住户收取的物业服务费。
住宅小区物业管理经费的使用管理：房屋维修专项基金应专户存储，专项使用，由业主委员会按年提出使用计划，经区房地产管理部门审核，报市房地产管理局审批。市财政局负责对房屋维修专项基金使用情况进行监督。
小区物业管理经营用房所获利润，必须用于弥补物业管理维护经费不足。
小区物业管理公司为产权人和使用人提供的专项服务和特约服务以及公共性服务收费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。服务费的收支项目情况，每半年公布一次，接受住户监督。
市政、市容环卫、绿化等专业管理部门委托物业管理公司管理的项目，其管理维护费用由专业管理部门按规定支付。
六、住宅小区的考评
全市住宅小区的考评工作由市房地产管理局统一组织实施。
住宅小区达标等级分区级、市级、省级、国家级管理优秀住宅小区。区级管理优秀住宅小区由小区管理委员会、业主委员会或物业公司申报，区房地产管理部门会同区有关部门审核报区政府批准；市级管理优秀住宅小区由区房地产管理部门申报，市房地产管理局会同有关部门审核报市政府批准；省级、国家级管理优秀住宅小区由市房地产管理局审核报经市政府同意后向省级有关部门申报。
凡评上管理优秀住宅小区的给予表彰和适当的奖励。未实行物业管理的住宅小区，不参加管理优秀住宅小区的评选。
