江西省人民政府办公厅转发省建设厅关于消化处置积压房地产进一步促进住房消费意见的通知
各行政公署，各省辖市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门：
省建设厅《关于消化处置积压房地产进一步促进住房消费的意见》已经省政府原则同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
关于消化处置积压房地产进一步促进住房消费的意见
根据《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发〔1999〕62号）精神，结合我省实际，提出如下贯彻意见。
一、我省积压房地产的基本情况及主要原因
目前，我省积压房地产主要集中在几个城市，空置商品房面积达86．3万平方米，其中商品住房空置面积63．17万平方米，占全部商品房空置量的73．2％；闲置土地45万平方米；停缓建工程17．3万平方米。造成我省积压房地产的主要原因有：一是有些商品住房价格相对偏高，市场有效需求不足，居民购房能力相对较低；二是有的住宅小区配套设施不完善，地理位置偏远，居民生活不方便；三是个人住房抵押贷款业务规模小，贷款手续繁杂；四是有些商品住房工程质量、功能质量、环境质量较差，不能满足居民的要求等。积压房地产阻碍了住宅业作为新的经济增长点的形成，对全省住房建设和经济发展造成不良影响。因此，各地政府必须引起重视，切实加强领导，采取有效措施，尽快处置。
二、全面清理积压房地产
各地政府要对空置商品房、闲置土地和停缓建工程进行全面清理，按项目分类，重点处置积压量大的项目和住宅小区的住房。各地政府房产、土地管理部门应当发布公告，要求未办理有关登记手续的房产所有者和土地使用者在规定期限内依法办理有关登记手续；在规定期限内未办理产权登记手续的房产，由当地房产行政管理部门依法代管；在规定期限内未办理土地使用权登记手续的在建项目及土地，按有关法律、法规处理。
处置积压房地产的重点是1998年6月30日前已竣工验收合格的空置商品住房。处置工作实行目标责任制，落实责任单位和责任主管部门，无主管部门企业的项目由各地政府集中处置。2000年底前对1998年6月30日以前的积压房地产清理处置完毕。
各国有独资商业银行要按照国办发〔1999〕62号文件和中国人民银行有关规定，对积压量大的房地产项目房地产贷款进行全面清理，制定相关的收贷计划，限期收回贷款。通过追索债务，促使房地产开发企业让利降价出售空置商品房，尽快处置停缓建工程和闲置土地。对降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免逾期贷款罚息。
三、切实做好空置商品房的消化处置工作
（一）各地要结合当地积压商品房实际情况，采取各种促销措施，鼓励居民购买空置商品房，促进空置房的消化处置。
（二）各地政府要适时引导和鼓励房地产开发企业将空置商品房转化为经济适用住房、廉租住房和旧城改造政策性安置用房。对转为经济适用住房、廉租住房的项目，经批准可减免土地出让金和有关税费。对转为旧城改造安置用房拆迁项目，视拆迁安置费用情况，经批准可减免行政事业性收费，但拆迁补偿和安置资金没有足额到位、拆迁安置房未落实的项目，不得实施动迁。具体规定由当地政府制定。
（三）各地对住房竣工后空置二年以上，面积超过竣工面积30％以上的开发企业暂停审批新的开发项目。
（四）各商业银行要进一步扩大按揭贷款购房业务，支持企业和个人运用按揭方式，购买和消化空置商品房；增加贷款种类，简化贷款手续，鼓励和吸引个人抵押贷款购房；发挥住房公积金和住房补贴的作用，发展政策性贷款和商业性贷款相结合的组合贷款业务，积极支持个人以抵押贷款形式购买空置房。
（五）各地政府要认真清理各种不合理收费，切实降低住宅成本和住房价格。凡没有法律、法规依据和未经国务院、省政府或省财政、物价部门批准的收费项目一律予以取消。对认定为积压房地产的项目，在处置过程中，除工本费以外，免征各种行政、事业性收费。凡1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，在2000年12月31日前，按国办发〔1999〕62号文件规定免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收。
（六）对配套设施不完善、功能或质量存在缺陷、尚未达到居住条件的滞销住宅小区，各地政府要采取有效措施，督促开发企业进行结构改造或限期返修，尽快完善配套设施，以符合居民的居住需求，确保质量达到竣工验收标准，促进销售。
（七）各地对空置量相对较大的城市或住宅小区，可实行购房入户的优惠政策。各地政府应按照《江西省人民政府批转省公安厅关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知》（赣府发〔1999〕40号）精神，在省公安厅组织试点的基础上，结合本地实际，认真制定购房入户具体办法。
对其他积压商品房，各地要根据实际情况，可采取按成本构成让利限价销售、以租代售、由售转租等各种促销措施进行处置。
四、认真做好闲置土地和停缓建工程的处置工作
（一）依法处理闲置土地。1．未经原批准机关同意，或超过出让合同约定的开发期限满二年未使用或动工开发的，经原批准机关批准，可以无偿收回土地使用权。2．开发准备就绪且资金落实，已具备开工建设条件并明确开发建设期限的停建项目用地，经批准可按以下情况分别处理：已经缴纳全部出让金的，可酌情一次性延长开工建设期限，最长为一年；部分缴纳土地出让金，按缴纳的金额重新核定土地使用面积或另行调剂安排，并按核定面积一次性延长开工建设期限，最长为一年，多余部分无偿收回土地使用权。
鼓励将闲置土地转让给有实力的开发企业对原建设项目继续开发建设，若需改变土地用途的，到县级以上人民政府规划、土地行政主管部门办理有关手续后，可继续开发建设。
（二）加快启动停缓建工程。对房地产开发企业闲置土地或停建工程二年以上的，未处置前不再审批新的房地产开发项目。对启动停建工程的建设单位给予减免各种行政事业性收费等优惠政策，具体实施办法由各地政府制定。允许停缓建项目在不违反控制性详细规划的前提下，经原批准部门同意，可以调整原规划设计或修改建筑设计、改变使用性质，使工程启动后能适应市场需求。对手续不完备的停建工程，在处理过程中，政府各有关部门要简化办事程序，督促业主办理有关手续，加快处理进度。
五、加强领导，确保处置积压房地产工作顺利进行
各地政府要切实加强领导，增强责任感和紧迫感，制定切实可行的措施，认真做好积压房地产的处置工作，经济适用住房建设也应遵照本意见的精神做好促销工作。各地房产行政主管部门负责积压房地产项目的审批认定，计划、土地、建设、财政、税务、物价、公安、银行等部门要密切配合，齐抓共管，认真贯彻落实处置积压房地产的各项政策，简化处置积压房地产的各种审批手续，提高办事效率，加快处置积压房地产。
