济南市人民政府办公厅关于印发济南市业主大会和业主委

    （六）具有一定的组织能力；

    （七）具备必要的工作时间；

    （八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

    第二十一条 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

    业主委员会选举时

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，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。

    第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：

    （一）业主大会会议记录和会议决定；

    （二）业主委员会成立备案申请表；

    （三）业主公约；

    （四）业主大会议事规则；

    （五）选举和表决结果统计表；

    （六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。

    县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

    第二十三条 筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。

    选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。

    第五章 业主大会和业主委员会日常活动

    第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。

    第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

    业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。

    第二十六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

    业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

    第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

    有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：

    （一）20%以上业主提议的；

    （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

    （三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。

    第二十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。

    第二十九条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

    第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（

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村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

    第三十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。

    业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。

    第三十二条 业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。

    业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

    业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

    第三十三条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

    第三十四条 业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：

    （一）各类会议记录、纪要；

    （二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

    （三）各届业主委员会产生、备案的材料；

    （四）业主清册及联系方式；

    （五）订立的物业管理服务合同；

    （六）有关法律、法规和业务往来文件；

    （七）业主和使用人的书面意见、建议书；

    （八）维修资金收支情况清册；

    （九）其他有关资料。

    第三十五条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。

    业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

    第三十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：

    （一）关于专项维修资金使用的建议；

    （二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

    （三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；

    （四）对物业管理企业制定的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

    （五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

    （六）关于终止业主委员会委员资格的建议；

    （七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建

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议或决议。

    第三十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。

    第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

    第三十九条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

    第六章 业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散

    第四十条 业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。

    第四十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

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