宁波市关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的

    宁波市关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见提要：社区应配备专职物业管理协调员。专职物业管理协调员由街道（乡镇）统一派驻到社区，接受街道（乡镇）物业管理服务站领导

    源 自物管学堂

    宁波市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

    甬政办发〔2013〕211号

    各县（市）区人民政府，市直及部省属驻甬各单位：

    近年来，随着我市经济社会的发展和城市化进程的加快，物业服务业已逐渐成为提升城市形象和人民群众生活品质不可或缺的新兴行业。根据省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》（浙政办发〔2012〕19号）、《中共宁波市委关于进一步加强和创新社会管理的决定》（甬党〔2011〕11号），现就进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见。

    一、总体要求和目标任务

    物业管理是社会管理的基础性工作和重要组成部分，是各级政府创新社会管理、创建平安社区的重要载体。进一步加强物业管理、扶持物业服务业发展，是贯彻落实科学发展观、推动“六个加快”战略、建设“四好示范区” 的必然要求，是营造和谐宜居城市环境的现实需要，是新形势下惠民生、保稳定、促发展的重要举措。

    （一）总体要求

    坚持以科学发展观为指导，以打造全国社会管理创新样板城市为契机，以构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，不断提升宁波物业管理水平和行业发展水平，形成与现代都市相适应的行业发展新格局，努力为加快推进“两个基本”目标、建设“四好示范区”创造良好条件。

    （二）目标任务

    通过5年的努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

    ——物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入各级政府年度工作目标考核，街道（乡镇）物业管理服务站实现全覆盖，社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实，“市、区、街道、社区”四级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

    ——联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法队伍建立，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

    ——行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

    ——企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育年营业收入1亿元以上的企业5-10家，其中1-2家企业年营业收入力争达到5亿元以上。

    二、大力提升物业管理水平

    （一）强化属地指导监督职责

    各县（市）区人民政府成立物业管理领导小组，加强对辖区内物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴（奖励）经费和人员经费，并纳入对街道（乡镇）的年度目标考核；组建综合（联合）执法机构或依托城管、公安、住建、工商、规划等综合执法队伍，明确受理途径和执法时限，及时处理物业小区内的违法违规行为；建立健全物业小区纠纷快速处理机制，及时化解物业管理服务中的矛盾和纠纷。

    街道（乡镇）设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由街道（乡镇）领导担任站长，配备专职工作人员；积极指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系；参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作；指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金；对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。

    社区应配备专职物业管理协调员。专职物业管理协调员由街道（乡镇）统一派驻到社区，接受街道（乡镇）物业管理服务站领导，负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会的职责。

    进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

    （二）加强物业服务行业监管

    住建部门应加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强市外物业服务企业进甬备案管理，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序；完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩；推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质；落实物业住宅小区

www.fangchanshe.com 财务公示制度，提高物业服务企业经营透明度。

    价格主管部门应加强物业服务收费的监管，监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。各级价格主管部门会同物业主管部门根据物业服务等级制定相应的普通住宅小区前期物业服务收费指导标准，并适时作出调整。

    （三）着力解决物业小区管理突出问题

    针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

    1、加强物业小区房屋装修管理。

    物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人；发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻；劝阻无效的，要及时报告房屋使用安全管理、城管（规划）等职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。城管（规划）部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪（未影响房屋安全的）等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

    2、加强物业小区停车管理。

    物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安（交警）部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安（交警、消防）部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

    3、加强物业小区治安、环境卫生管理。

    物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率；加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。工商部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照；会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为；依法查处物业小区内的违法广告。

    4、加强业委会自治管理。

    街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会；业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷；业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开；住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力；积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格；积极探索现有物业小区采用业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式。

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