商品房买卖合同违约
时间：02-01 17:54:03 浏览：6603次来源：http://www.fangchanshe.com 法制法规
商品房买卖合同的违约责任：
在房地产买卖中合同中最常见的责任方式是违约金，即由违约方向守约访支付一定数额的金钱补偿。
违约金的数额或违约金的计算方式，合同有约定的按照合同约定，合同没有约定的，按照法定要求。
违约金与定金条款不能同时适用，二者择其一
根据《合同法》的规定，违约金条款和定金条款不能同时适用。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
违约金数额的确定标准
如果合同双方既没有约定违约金数额，也没有对违约金的计算方式作出约定，一旦发生违约事由，受害方可以直接依据法律规定要求赔偿。按照公平原则，合同双方对违约金的约定不能过分高于或低于违约造成的实际损失。
《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条进一步明确，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
本人认为：以“违约金超过造成的损失30％”为判定“违约金过高”的标准，超过此标准的应支持当事人减少的请求，予以适当减少。减少的具体数额由法官自由裁量。如按照合同约定违约金为5万元，损失为2万元，明显超出实际损失2万元的300%，应判定为属于合同法规定的“适当减少”的范畴。具体应减少多少为适当？由法官根据当事人的约定和实际情况，在尊重意思自治原则和公平原则以及司法解释对于过高的判定标准的基础上进行裁量。因此必须提醒购房者的是：在请求支付违约金的时候，一定要注意保留造成损失的证据。
《合同法》对违约责任奉行的全面补偿原则，即包括造成的实际损失，也包括可得利益的损失。但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第18条规定由于出卖人的原因，买受人在合理期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金数额或损失难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条中的合理期限是指（1）合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）合同标的是尚未建成房屋（商品房预售），自房屋交付使用之日起90天内；（3）合同标的是已竣工房屋的（商品房现售），自合同订立之日起90天内。
本文关键字：商品房 买卖 法制法规，法制法规
