招商－－是商业地产的重中之重
时间：02-01 17:44:43 浏览：6825次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产招商
商业地产项目的招商工作,是以市场为载体和平台,将不同的业态形式和商家,加以有机整合统一,形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接,又是对项目后期运营管理的必要准备,能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。
招商通常采用两种方式,一种是将商业物业出租另一种是销售。作为地产商从短期迅速现金流角度考虑,当然更希望象开发住宅那样,把商业物业销售出去,而且越快越好。但是分割成单元出售产权的招商方式有很大的弊端,整个商业物业的产权和经营权分离,容易造成后期不能形成统一运营管理,从而使商业地产项目陷入困境。有业内人士认为商业地产项目绝对不能卖,“一卖就烂,一烂就死”。“卖出去就是一个大排档就是一个批发市场、就是一个轻工一条街”。可见商业地产项目销售的弊端。商业地产巨头万达初期销售出去的商铺经营不太理想,王健林董事长就曾经表示,至2005年起万达的商铺将只租不卖。
那么是不是所有的商业地产项目都绝对不能卖呢?实际情况并不完全是这样的。对于SHOPPING MALL这样大型商业项目来讲,只租不卖绝对应该是主流。但有的规模相对较小专业性很强的的市场,售铺的方式是可以形成多赢的局面的。有几个条件是必备的,一是其产品在全国甚至在全世界形成平衡稳定的竞争状态,二是其产品采用的是直销专卖的形式,三是其产品零售利润较为丰厚。只要采取相应的管理策略,是可以避免产权经营权权分离造成运营管理弊端的。开发区有一个专业市场,运作初期几乎是免租金的,市场培育期过后开始收取较低租金并逐渐上调,后来市场进入成熟的运营期他们才开始售铺,取得了很大成功。这种先培育市场聚人气,在商业氛围成熟物业升值后再进行销售,不失为成功招商的手段之一。
对于大型的商业项目招商,万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大,是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目,也有一种普遍该共识。就是不完成30%的招商工作,该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外着名商家建立稳定的合作关系固然好,招商工作变得更简单,项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达,毕竟已经进入了将SHOPPING MALL这样超大型商业项目连锁经营的时期,一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。
商业地产的招商是在前期规划的基础上展开的,在招商过程中经常会遇到的问题是,某些微观经营主
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