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《乌鲁木齐市整顿和规范房地产市场秩序实施方案》
乌政办[2002]191
乌鲁木齐县、各区人民政府,乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会,市属各委、局、办:
市建委《乌鲁木齐市整顿和规范房地产市场秩序实施方案》已经市人民政府同意,现转发给你们,请认真遵照执行。
二ОО二年七月二十四日
乌鲁木齐市开展整顿和规范房地产市场秩序工作的实施方案
根据国家建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部七部委联合发出的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》的精神,按照自治区人民政府对整顿和规范房地产市场秩序的总体部署,结合当前乌鲁木齐市房地产市场的实际情况,由市建委会同市计委、经委、房产局、规划局、财政局、工商局、国土资源局、监察局、行政执法局等部门,在乌鲁木齐市行政区域内全面开展整顿和规范房地产市场秩序工作。现就整顿和规范房地产市场秩序工作实施方案及有关事项通知如下:
一、整顿房地产市场秩序专项集中查处工作重点:
(一)查处在集体土地上的房地产开发行为,房地产企业取得出让土地使用权后不按照合同约定支付出让金和限期开发、利用土地等行为。
(二)依法查处擅自变更规划设计方案或未按批准规划实施的房地产开发项目。
(三)查处房地产开发企业无证或越级开发及未取得
(四)查处未取得预售许可证擅自预售商品房、一房多售等违法行为。查处未取得房屋拆迁许可证或违反拆迁许可擅自实施拆迁以及以欺骗手段取得房屋拆迁许可证,实施拆迁的行为。
(五)查处面积“短斤缺两”、在分摊面积中弄虚作假、侵害购房者利益行为。一是房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊;二是将分摊的公共面积再次出租或出售;三是预售时违规进行面积计算;四是不按《商品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷;五是在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的建筑面积。
(六)查处合同订立和履行中的违法违规行为。一是未使用《商品房买卖合同示范文本》及涵盖的有关法律法规的情况;二是隐瞒事实真相,误导购房者的合同欺诈行为;三是不认真履行合同损害住房消费者的合法权益的行为。
(七)查处《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的使用情况及住宅交付使用情况。依法查处有明示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准、明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件设备的情况,查处未经竣工验收或竣工验收不合格的工程项目交付使用情况,不按《住宅质量保证书》中的承诺承担保修责任的行为。
(八)查处物业管理中的不规范行为,一是不按合同约定的内容和标准提供服务;二是服务与收费质价不符,违反规定多收费行为;三是建设单位和物业管理单位互相推诿,不认真解决群众投诉的问题;四是处理问题态度恶劣,致使矛盾激化等问题。
(九)集中整治房地产广告市场秩序,查处房地产企业、中介机构不兑现广告承诺内容和侵害消费者合法权益的虚假广告。一是不具备销售条件,擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告;二是盗用其它项目预售许可证进行广告宣传;三是发布虚假广告或广告中含有虚假内容;四是承诺与实际不
(十)查处中介行为不规范的房地产中介服务机构。一是中介服务机构不按有关规定脱钩改制;二是伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的行为;三是发布虚假或不实信息、违反规定收取费用或骗取费用的行为;四是查处非法转让房产地下交易行为;五是查处未取得资质证书、未履行备案手续行为。
(十一)依法纠正管理部门和管理人员管理不到位,监管不利的行为。依法纠正房地产开发、销售、管理以及房屋拆迁中违反审批程序,越权、越级审批行为;依法纠正违法设定审批条件,擅自提高或者降低审批条件行为;依法纠正利用行政手段干预房地产评估、拆迁、交易、测绘活动,搞市场垄断的行为。依法查处管理部门和管理人员在房地产行政管理中的失察、失职和渎职行为。
二、规范房地产各方主体行为工作重点
(一)规范对房地产开发项目的管理。严格执行房地产开发项目审批程序,依法办理用地、立项、规划、建设、销售、招标投标、委托监理和工程质量监督手续。对于抽逃注册资本(金)、项目资本金、自有资金不足、行为不规范或已开发建设项目严重拖欠工程款的房地产开发企业,将按规定上报市政府同时通知各有关部门不予审批或同意其新开建设项目。
(二)规范商品房面积计算标准和办法。开展销售商品房面积专业测绘工作,房地产开发企业预售房屋领取预售许可证时须出具房屋测量报告,据此房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的建筑面积。在向房屋产权管理部门申请初登记时,必须提交有测绘资格单位实测的面积测量报告,杜绝“短斤缺两”行为。
(三)规范合同管理,杜绝合同欺诈行为,减少合同纠纷。实施《商品房买卖合同示范文本》,履行好法律、法规的必备内容,明确约定的主要条款,切实保护购房者的合法权益。
(四)规范物业管理服务与收费,培育物业管理市场,促进物业管理向规范化发展。鼓励通过竞争方式选择物业管理企业,建立物业管理从业人员职业资格制度,提高物业管理从业人员的业务素质和职业道德。明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务,完善物业管理前期介入和承接验收制度,切实做好建设和管理的衔接。加强对物业管理收费和服务行为管理与监督。
(五)规范中介市场行为,加快实施房地产经纪人执业资格制度,积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度,加强对中介收费的监督管理。
(六)规范企业行为,建立企业信誉档案,促进企业诚信制度的建立。将房地产企业和中介服务机构及物业管理企业的不良经营业绩、违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业的信用档案,各房地产企业要建立起“
(七)开展房地产开发企业、中介企业、“放心房”、“放心中介”承诺活动。促使企业加强内部管理,提高销售人员的素质、规范销售行为、培育企业信用。大力扶持好的企业,形成诚实、守信的市场氛围。提高企业的自律意识,使老百姓真正能够放心买房,规范房地产开发经营和房产中介服务的市场行为。约束企业行为,切实改进住宅产品在公众中的形象。
(八)以点带面,树立典型,在住宅工程中推广新技术、新工艺、新材料、节能及智能化新技术,促进住宅生产方式的转变,使住宅产业成为新的经济增长点。同时,开展房地产企业建设住宅示范项目和示范小区评比工作,推出几个智能化住宅小区和环境建设工程,适时召开现场会。以此推进我市房地产品牌的建设,促进房产企业品牌意识的提高。
(九)规范职能部门行政管理,转变工作作风,简化办事程序,提高工作效率。要公开办事条件,明确办事时限,要减少事前的行政审批,加强事后监督。要高度重视群众举报工作,保护好群众参与监督的积极性,提高执法水平,要落实行政责任追究制度,进一步明确岗位职责,建立有效的竞争激励机制,更充分地调动广大干部的工作积极性。