湖北省荆州市人民政府
荆政规〔2009〕2号
二○○九年三月二十九日
第一条 为进一步加强各级地税、国土资源、房产、发改、建设、规划和财政等管理部门的相互配合,强化房地产税收的征收管理,充分发挥税收的调控作用,促进房地产业的健康发展,根据《国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号)、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)、《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》(国税发〔2008〕14号)和《省人民政府办公厅关于加强房地产税收管理工作的通知》(鄂政办电〔2008〕138号)及其他有关文件精神,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内房地产业的税收征收管理活动。凡在本市从事房地产经营活动,发生房地产业应税行为的单位和个人,均为房地产业应缴地方各项税费的纳税义务人(以下简称纳税人)。
第三条 本办法所称房地产业,是指提供建筑安装、转让土地使用权和销售不动产的业务。
提供建筑安装业劳务是指提供建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。
销售不动产是指销售建筑物及其他土地附着物,包括:新建房屋(即增量房)销售和二手房(即存量房)交易。
转让土地使用权是指通过国土资源部门以招、拍、挂或其他方式有偿转让土地使用权。
第四条 从事房地产业的纳税人应缴纳的税费主要有营业税、城市建设维护税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、印花税、耕地占用税、契税和地方教育发展费、河道堤防维护费及价格调节基金。
第五条 下列行为属于房地产税收的征税范围:
(一)以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物及其他土地附着物的行为。
(二)将不动产无偿赠与他人的行为。
(三)以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权,但未与接受投资方共同承担投资风险,而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。
(四)未到国土资源、房产部门办理土地使用权或不动产所有权转移手续,但实际已经取得土地或不动产的占用、使用和处置权,并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人,同时向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为。
(五)土地使用者之
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间相互交换土地使用权的行为;不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为;土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
(六)接受他人委托代建不动产(来自:www.fangchanshe.com),但以接受人自己的名义办理工程项目立项,不动产建成后将不动产交给委托人的行为;在房地产开发过程中,投资者在工程完工前,将自身全部的权利、义务(即已完工工程及其权益)有偿转让给他人的行为。
(七)对一方提供土地使用权,一方提供资金,合作建造不动产的行为,分别征收营业税:
1.合作双方按比例取得部分不动产所有权或取得固定利润或销售收入的,对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税,对出资方按销售不动产行为征税。若合作一方或双方将分得房屋进行销售,以销售者作为纳税人按销售不动产行为征税;
2.对出地方提供土地使用权,由出资方负责建造不动产并使用若干年,期满后不动产无偿归还给提供土地使用权一方的,对提供土地使用权的一方按“服务业――租赁业”征税,对出资方按“销售不动产”征税,将出资方的投资额确定为应纳税营业额;
3.合作双方成立合营企业,合作建房,房屋建成后,双方采取风险共担,利润共享的方式分配利润的,只对合营企业按销售不动产征税。
第六条 整合征管资源,实行房地产税收一体化管理。各级地方税务机关应按照行业管理的要求,将房地产税收集中到一个征收机构统一管理。
第七条 对纳税人发生的不同应税行为,分别按以下税(费)率或附征率计征地方各项税费:
(一)凡纳税人发生转让土地使用权或销售不动产的,应征收下列税费:
1.营业税及其附加税(费)。营业税按销售(转让)收入额,依5%的税率征收;城建税按实缴营业税税额7%(镇5%、乡1%)征收,教育费附加按实缴营业税税额3%征收,河道堤防维护费按实缴营业税税额2%征收;
2.地方教育发展费按销售(转让)收入额的0.1%征收;
3.价格调节基金按销售(转让)收入额的0.1%征收;
4.印花税按书立的购房合同(产权转移书据)金额,依0.05%的税率征收,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;
5.土地增值税按销售(转让)收入分别实行预征和核定征收:
(1)对财务健全的企业,按销售(转让)收入实行预征,预征率分别为:普通住房0.5%,其他住房2%,开发项目完工后汇算清缴;单纯转让土地使用权,按转让收入额依5%的比例预征;非房地产开发企业和单位按转让收入额依2%的比例预征;
(2)凡财务制度不健全或符合清算条件拒不实行清算的企业,按销售(转让)收入实行核定征收,核定征收率为:普通住房1%,其他住房2%,转让旧房(存量房)2.5%,单纯转让土地使用权5%;
(3)个人销售住房暂免征收土地增值税。
6.企业所得税。凡财务制度不健全的,一律按销售(
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转让)收入额附征。销售非普通住房或其他不动产、土地使用权,在荆州城区的,依3.5%的附征率计征;在其他地区的,依2%的附征率计征。销售普通住房,在荆州城区的,依2%的附征率计征;在其他地区的,依1%的附征率计征。
凡财务制度健全并经主管地税机关认定按销售(转让)收入实行预缴所得税的,先预缴后汇算清缴,其预缴率统一为2%。
7.个人所得税。凡能据实征收的,按《个人所得税法》规定计征;凡不能据实征收的,按销售(转让)收入额附征。销售非普通住房或其他不动产、土地使用权,在荆州城区的,依4%的附征率计征;在其他地区的,依2%的附征率计征。销售普通住房,在荆州城区的,依2%的附征率计征;在其他地区的,依1%的附征率计征。
对个人转让房屋,凡能据实征收的,按《个人所得税法》规定计征;凡不能据实征收的,按转让收入额附征。转让普通住房,依1%的附征率计征;转让非普通住房,依2%的附征率计征。
8.契税按取得不动产或土地使用权成本价征收,税率为4%。其中个人首次购买90平方米及以下普通住房的税率为1%,首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;购买90平方米-140平方米(含)普通住房的税率为2%。
9.耕地占用税按实际占用耕地面积征收,征收标准为:荆州城区每平方米45元(其中经济开发区每平方米35元),沙市区乡镇、荆州区乡镇、江陵县、松滋市、公安县、石首市、监利县、洪湖市为每平方米25元。
(二)凡纳税人发生建筑安装行为的,应征收下列税费:
1.营业税及其附加税(费)。营业税按工程收入额依3%的税率计征;城建税按实缴营业税税额7%(镇5%、乡1%)征收,教育费附加按实缴营业税税额3%征收,河道堤防维护费按实缴营业税税额2%征收;
2.地方教育发展费按销售(转让)收入额的0.1%征收;
3.价格调节基金按销售(转让)收入额的0.1%征收;
4.印花税按书立的建筑安装合同金额,依0.03%的税率征收;
5.企业所得税。凡财务制度不健全的,一律按工程收入附征。在荆州城区的,依3%的附征率计征;在其他地区的,依15%的附征率计征。凡财务制度健全并经主管地税机关认定按工程收入实行预征所得税的,先预征后汇算清缴,其预征率统一为2%;
6个人所得税。凡能据实征收的,按《个人所得税法》规定计征;凡不能据实征收的,按工程收入额附征,依15%的附征率计征。
第八条 纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产,应以向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款,是指成交合同的总价格,包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款;价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的,以及将不动产无偿赠与他人的,主管地税机关应以本地区当月或近期转让土地使用权或销售不动产的平均价格作为其营业额;没有同类平均价格的,按核定的计税价格作为其营业额。
第九条 纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间,为其收讫营业收入款项或索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或销售不动产采用预收款项(含预收定金)方式的,其纳税义务发生时间为其收到预收款(预收定金)的当天。将不动产无偿赠与他人,其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
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