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第十五条 业主委员会必须依照国家有关法律法规和本条例及业主委员会章程的规定行使职权,接受全体业主、使用人和物业管理行政主管部门的监督。
第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要或者1/3以上委员的提议召开,但每年至少召开2次。会议必须有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员过半数通过,并以书面的形式由业主委员会委员签字认可,存档备查。
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第十八条 住宅交付使用后至业主委员会成立前,对物业的管理由售房单位负责,售房单位可以聘请物业管理公司进行管理,也可以自行管理。
第三章 物业专业管理
第十九条 物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。
物业管理公司经业主委员会的聘用,可以依照国家法律法规和本条例以及物业管理委托合同的约定,对业主所属物业区域内的房屋及配套设施、设备和公共场所进行日常维护、修缮,对环境卫生、社会治安、公共秩序及其他事务进行日常管理,并为业主、使用人提供相关的服务。
第二十条 物业管理公司必须依法取得资质证书,并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。
第二十一条 物业管理实行招标投标制度。具体办法由省物业管理行政主管部门报省人民政府批准后实施。
第二十二条 物业管理公司接受业主委员会的委托从事物业管理服务,应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同,明确双方的权利义务关系。物业管理委托合同应当自生效之日起30日内由物业管理公司报所在地物业管理行政主管部门备案。
第二十三条 普通住宅物业管理收费,应当遵循公平、合理、公开的原则。物业管理收费应当与物业管理服务水平相适应。
普通住宅及普通住宅中未售出空置房屋的物业管理费,实行政府指导价,以业主的房屋建筑面积计算,具体标准由省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。
政府制定物业管理费指导价应当实行听证会制度。
高档住宅的物业管理服务收费标准通过招标投标确定。
为业主、使用人个别需求提供特约服务的服务收费,由物业管理公司与业主、使用人协商议定。
第二十四条 物业管理的服务项目主要包括绿化、清洁、保安、公共设施设备的日常运行和保养等。物业管理公司和业主委员会可以就以上项目的部分或全部以及其他双方约定的服务项目签订物业管理委托合同。
普通住宅物业管理费收取的具体标准由业主
第二十五条 住宅物业管理费的费用构成按照国家和本省的有关规定执行。
第二十六条 物业管理费由物业管理公司按照物业管理委托合同的约定向业主逐月收取。
物业管理公司应当每半年公布一次物业管理费的收支账目,接受业主、使用人的监督。
物业管理费的收费项目、收费标准等应当向业主、使用人公开并加以说明,业主和使用人有权查询。
第二十七条 已按照本条例规定向业主收取物业管理费的,任何单位和个人不得再向业主收取性质和内容相同的费用。
物业管理公司不得擅自提高收费标准,增加收费项目,扩大收费范围。
未经业主、使用人的同意,物业管理公司自行提供服务的,业主、使用人有权拒绝支付服务费用。
第二十八条 业主共有的公用设施、设备、场地以及房屋,可以由业主委员会委托物业管理公司经营,其收益归全体业主共有,并入维修基金。
第二十九条 物业管理公司应当在物业管理委托合同终止或解除后的10日内,向业主委员会办理以下移交手续:
(一)移交维修基金、预交的物业管理费和结余的维修养护费;
(二)移交维修基金账册、财务账目清单及其他物业档案资料;
(三)移交业主共有的物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。
业主委员会应当在终止或解除物业管理委托合同后的10日内报所在地物业管理主管部门备案。
第三十条 物业必须经综合验收合格后,方可将物业管理权移交给业主委员会。分期建设的,配套设施满足使用功能要求时,经分期验收合格的,可以移交物业管理权。综合验收或分期验收不合格的,业主委员会有权拒绝接受物业管理权,售房单位必须继续承担物业管理费用。
第三十一条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时,业主委员会和物业管理公司应当按照国家有关规定做好物业的接管验收工作。售房单位及有关单位对接管验收中所提意见应当及时处理。
第三十二条 售房单位在物业综合验收或分期验收时,应当向业主委员会提供物业管理用房,其产权属全体业主共有。尚未成立业主委员会的,由所在地物业管理行政主管部门代为接收。未提供房屋的,售房单位应当提供与管理用房等价的房款。物业管理用房的面积按验收的总建筑面积的1‰计算,但最小不得少于30平方米。
第三十三条 售房单位向业主委员会移交物业管理权时,应当将属于全体业主共有的房屋及其他财产,以
(一)物业建设项目的各项批准文件;
(二)项目工程规划图、总平面图、单位工程竣工图和公用设施设备竣工图;
(三)单位工程竣工验收资料和物业综合验收或分期验收资料;
(四)其他必要资料。
第四章 物业的使用
第三十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定,爱护和正确使用住宅区物业,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三十五条 业主对自有房屋进行装饰、装修,应当遵守国家有关规定和业主公约,对可能影响他人生活,危及他人安全、损害他人利益的,应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将国家有关规定和注意事项告知业主或使用人。
凡涉及拆改房屋主体结构或明显加大房屋荷载的装饰装修工程,业主或使用人必须按照国家有关规定报经有关主管部门批准。因违反国家规定,装饰装修不当造成他人人身财产损害的,业主或使用人应当依法承担法律责任。
第三十六条 任何单位和个人不得改变物业区域内按照规划建设的市政公用基础设施和公共配套设施的使用性质,不得占用物业区域内的道路、场地。
第三十七条 物业管理公司应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理公司没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度,造成业主或使用人损失的,物业管理公司应当承担相应的法律责任。
第三十八条 由物业管理公司管理的停车场,物业管理公司应当与区域内的车主签订车辆停放管理协议,明确车辆停放管理的责任关系和收费关系。
车辆停放管理的收费标准由省价格主管部门统一制定。
第三十九条 业主转让或出租房屋时,应当自合同签订之日起15日内,将双方在物业管理方面的约定书面告知物业管理公司。