城市建设用地整理开发试点启动运作模式和投资及资金管理方案

    城市建设用地整理开发试点启动运作模式和投资及资金管理方案
    市城市建设用地管理开发工作领导小组办公室

    一、指导思想
    我市城市建设用地整理开发试点启动运作模式和投资及资金管理工作的指导思想是,根据现行土地政策,借鉴北京、杭州等外地城市建设用地整理的成功经验,实行政府主导、企业参与、市场运作、利益共享,按照统一规划、统一征地、统一开发、统一储备、统一出让的总体要求,充分调动市、区两级政府的积极性,加强资金管理,控制整理成本,实现投资、收益、还贷、再投资的良性循环。

    二、运作模式
    城市建设用地整理开发工作试点启动按工作内容和工作时序可分为三个阶段,即土地、林地等手续办理阶段、山地平整工程实施阶段和整理开发后土地供应阶段。三个不同阶段实施的责任主体和模式如下:
    (一)土地、林地等手续办理阶段,以市政府为主,两区政府协助。市政府相关职能部门负责项目的选址及项目区总体规划、控详规的编制;土地利用总体规划的局部调整;土地征用、林地占用相关手续办理;整理开发资金的筹措和拨付等。
    (二)山地平整工程实施阶段。市政府与区政府签订城市建设用地整理开发责任书。由区政府及区政府确定的项目实施业主,负责拆迁、安置、补偿;城市建设用地整理开发工程招、投标;施工合同签订及各项工程施工。山地平整等各项费用由市财政或开行按工程进度拨付(来自:www.fangchanshe.com)。这一阶段区政府的工作经费列入整理成本。
    (三)整理开发后土地供应阶段。以市政府为主,负责工程的检查验收;成本核算及决算;整理后的土地纳入市级土地储备库,土地出让的净收益由市财政优先用于偿还开行贷款本息。

    三、职责分工
    (一)市国土资源局(市国土储备

www.fangchanshe.com 中心):作为市城市建设用地整理开发试点项目总业主。具体负责以下工作:
    1、负责拟定项目工作方案及各个阶段工作安排;
    2、负责组织项目用地的农用地转用、征收等手续的报批,争取并落实土地上缴费用优惠政策;
    3、负责土地利用总体规划的局部调整与报批、备案;
    4、负责指导两区组织开展实物调查;
    5、负责制定统一的征地、拆迁补偿标准并指导两区落实征地补偿方案;
    6、负责与区政府确定的实施业主签订委托开发协议书;
    7、负责审核两区政府编制的项目实施方案;
    8、协助市财政局汇总、审核项目实施业主编制的项目预决算;
    9、收集整理试点项目建设工程资料,建立健全档案管理制度;
    10、负责组织项目验收;
    11、负责整理开发后土地的储备、供应。
    (二)市财政局:作为项目资金筹集、监管和还款责任主体。具体负责以下工作:
    1、负责筹集试点项目资金,落实省政府专题会议中安排的省财政借款;
    2、负责缴纳和支付项目用地手续办理所需的相关税费;
    3、负责按项目工程进度拨付财政资金;
    4、负责项目投资成本范围界定、成本核算以及项目预、决算审定工作;
    5、与区政府签订项目资金监管委托协议书;
    6、对项目资金使用进行全过程监管;
    7、负责筹措并落实还贷资金。
    (三)市城投公司:作为项目贷款融资平台,负责指导项目实施业主编制项目可行性研究报告;申请并落实开行贷款;指导和监督开行贷款的合理使用。
    (四)市发改委:负责项目的立项及项目开工建设审批;负责衔接和落实省政府专题会议纪要中安排的相关专项资金。
    (五)市规划局:负责编制项目总体规划和试点项目控制性详规;编制村组预留地和农村居民拆迁安置点规划;办理山地利用、农村居民点迁建相关手续。
    (六)市林业局:

www.fangchanshe.com 负责办理林地征占手续;争取并落实林地上缴费用优惠政策。
    (七)市水利局:负责组织编制水土保持方案,并依法依规办理相关手续。
    (八)市环保局:负责组织编制环境评价报告,并依法依规办理相关手续。
    (九)区政府:
    1、负责确定项目实施业主,项目成本控制和安全生产;
    2、编制项目实施方案,经市国土资源局、财政局审核,报市政府审批后实施;
    3、具体负责项目区实物调查及拆迁、安置、补偿工作;
    4、负责做好项目区群众思想工作和社会稳定工作。
    (十)项目实施业主:
    1、按相关规定选择工程施工、监理单位;
    2、负责签订施工合同;
    3、负责项目可研报告、预决算的编制,协助市城投公司申请开行贷款;
    4、具体组织实施场地平整工程、边坡治理工程、裸露山体绿化工程等;
    5、负责工程日常管理及项目成本核算和财务管理。

    四、工作步骤
    (一)市政府相关部门负责做好项目选址、制定工作实施方案、项目立项等前期准备工作。
    (二)市政府组织规划、国土等相关职能部门编制项目区总体规划、控制性详规等规划设计及土地利用总体规划的局部调整。
    (三)市国土、林业等职能部门指导区政府开展项目区实物调查、绘制征地图和林地利用现状图等。
    (四)市国土、林业等部门组织农用地转用、征用报批资料,办理土地、林地占用手续。
    (五)市国土资源部门制定统一的征地补偿及拆迁安置标准,并指导区政府制订征地补偿、拆迁安置方案。
    (六)市政府与区政府签订城市建设用地整理开发责任书;市国土资源局(市土地储备中心)与项目实施业主签订委托开发协议书,明确工作进度、质量、成本控制、拆迁安置补偿以及双方责、权、利等;市财政局与区政府签订项目资金监管委托协议书。
    (七)区政府编制项目实施方案。实施方案主要包括土地开发条件、开发成本、开发周期、预期收益等,经市国土资源局、市财政局审核,报市政府审批。
    (八)项目实施业主委托有资质的机构开展施工图设计;编制项目可行性研究报告,报

www.fangchanshe.com 市发改委审批,同时报市城投公司申请开行贷款。
    (九)区政府落实征地、拆迁补偿安置方案。
    (十)项目实施业主组织工程项目施工。按有关规定选择工程施工、工程监理单位,组织实施城市建设用地整理开发的场地平整等工程。
    (十一)市政府组织相关部门对工程进度、工程质量等进行监督、检查、验收;市财政、国土核定项目的实际成本;市政府按拆迁、安置费用的10%、工程实际成本(不含前期费用和征地中缴纳的相关税费)的6%拨付区政府及项目实施业主的工作经费(含工程管理费);
    (十二)项目竣工验收后纳入市级土地储备。由市国土资源局(市国土储备中心)统一供应,其中工业用地和经营性用地实行招、拍、挂方式出让。

    五、资金筹措
    据初步匡算,试点项目建设约需投入3亿元。其资金来源为:
    (一)市财政筹措资金1亿元。其中,从国有土地收益基金中列支0.5亿元;争取省政府专项借款0.5亿元。
    (二)市城投公司作为贷款融资平台,向开发银行申请贷款2亿元。
    (三)市国土资源局、市林业局向省国土资源厅、省林业局争取相关优惠政策,减免或返还相关费用。

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