住宅小区物业接管验收程序（常规）

住宅小区物业接管验收程序（常规）提要：对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题，接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。

源 自管理资料

住宅小区物业接管验收程序

一、接管验收准备

物业服务企业做为小区物业接管人,应该依据国务院2003年所颁布的《物业管理条例》中关于物业接管验收的相关法律法规规定，对小区物业进行接管验收。贵方作为物业管理移交人，应依法协助我司完成接管验收工作。

我方、贵方应由各自接管、移交主管人员成立物业交接验收、移交小组,召开接管验收、移交会议，依法确定接管、验收事项，明确接管、验收标准，确定不合格项整改完成时限。

1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜，以便利用该房完成接管验收工作。

移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电设施设备完好。办公桌、椅、柜等基本用品齐备。

业主及各项设施、设备档案、记录齐备。

收费记录完整，财务账册齐全，记录准确。

业主入住档案、资料完整。

2、具有完整项目工程原始资料，图纸。

3、项目在职职工档案、相关资质证书（复印件）准确、完整。

4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资料、文件。

5、有与开发企业所签订《前期物业服务管理协议》、合同，并在有效期内，服务管理权益明确。

6、接管验收标准执行依据：

6．1《建设部房屋接管验收标准》建设部建标（1991）第69号。

6．2《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号。

6．3天津市政府物业管理相关法律法规规定。

7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案记录。

二、接管验收标准

1、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规定。

2、技术验收应符合各系统行业规范。

3、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设计、安装技术要求。

4、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单位所审批的变更设计为准。

5、接管验收标准的制定应具有可操作性。

三、接管验收程序

在物业服务管理行为过程中，管理权益将随接管验收程序的完成确定同时形成移交，其物业管理责任也随接管单位代表签字而转移。而责任的转移，应是交、接双方对所交接的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。

物业接管验收工作将由以下工作内容组成：

1、约定交接范围

产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围，慧景、华迪小区的交接应为：

1．1小区物业服务管理范围的移交建筑（含物业管理用房）；

1．2小区建筑配套的设施、设备；

1．3小区市政设施、设备；

1．4已购入并在使用的办公物品、设备；

1．5已购入的维修工具、设备、库存零件、配件；

1．6物业管理档案、记录、文件；

1．7财务管理账目；

1．8在职职工档案，专业资质证书（复印件）等。

2、交接验收准备

2．1由交、接双方和双方所认同的相关单位共同编制交接物品清单，标明交接物业的名称，建筑面积，建筑物所处地址，四周边界，占地面积，绿化面积，区域内单体建筑名称、用途，区内市政道路长度，面积；物业服务管理用房位置，现使用名称，面积，室内配套设施，物品等相关内容。

建筑配套设施、设备清单：设备名称，型号，数量，生产单位，出厂日期，安装日期，数量，技术参数，维修养护记录等相关内容。

2．2双方对所交接清单实物现状进行考察，必要时制作交接物的现状影、像档案，双方留作记录。

2．3督促相关责任单位向我方作技术交底，说明情况。

2．4双方约定接管验收日期，明确验收工作程序，约定不合格内容的认定、处理方法。明确双方接管验收工作负责人，约定负责人的工作权限。

2．5双方和相关责任单位组建物业接管验收小组，召集各方参加工作会议，确定接管验收注意事项。协商接管验

收所需设施、设备、测量仪器、仪表的准备，做好验收保障。

3、接管验收

物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、不合格品处理方式等四个步骤完成：

3．1文档接管验收

根据《物业管理条例》相关法规规定内容，文档接管验收应包括：

3．1．1开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始文件资料。

3．1．2总图：包括总平面图、立面红线图、图纸目录等。

3．1．3土建部分：包括建筑竣工图、结构图、立面图、维修记录等。

3．1．4电气部分：电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图(照明、动力、事故配电)、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、保养资料、电气系统图、平面图等。

3．1．5消防部分：消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明；消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料；控制柜说明书、操作手册。

3．1．6电信部分：电信电缆竣工图、配线表、验收资料等。

3．1．7卫星电视部分：前端设备说明书、使用手册、分支分配系统图、平面图等。

3．1．8保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。

3．1．9门禁系统图、操作说明、“维保”合同、验收记录、维修记录等。

3．1．10给排水部分：供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。

3．1．11供暖部分：供暖系统图、设计说明、控制图、原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。

3．1．12建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣工验收文件、维护保养记录、使用合同、维护保养同。

3．1．13地面、地下停车场（库）规划报建批准手续、施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。

3．1．14双方应对映文档、图纸目录，逐条逐项（张）的进行核对。其标准为：无残破、损、缺，内容与文档目录相符，文www.fangchanshe.com档、图纸干净整洁，符合档案接管要求（如有缺损，及时采取补救措施）。

3．2制定标准

依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验收技术标准，编制验收应用文件／表单。

3．3实物接收。

3．3．1建筑验收：

单体建筑验收：

建筑物四侧外立面、外窗、出入口（门）台阶、门、四侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及严重污迹，无影响人身安全的质量隐患。

建筑物内部公共区域：

地面、天花、墙壁、楼梯、门窗；照明设备、消防设施、通风设施完好。

公共卫生间：

地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、门、排风扇、水龙头及其它附属设施等无损坏、丢失、使用灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。

3．3．2市政设施验收：

按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行验收，进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查验收。

3．3．3市政工程的验收：

道路有无积水，沟渠、管井是否有残余垃圾。

供水管道是否渗漏。

化粪池有无透气管。

区域内有无消火栓接合器。

室外供排水管线是否通畅。

室外车场标识系统是否完善。

区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。

3．3．4给排水系统的验收：

检查自来水公司进水表阀，是否完好。

水泵、电机安装是否稳固，运行声音是否正常。

排水管道选材是否符合要求，检查口有无跑冒滴漏现象。

排水沟、集水井、化粪池是否畅通，潜水泵是否正常运作有无堵塞现象。

3．3．5绿化验收

植物、植被完好，无残损、枯死现象。

附属排、灌，设施设备完好。

3．3．6附属建筑验收：

符合各项验收要求，适用于原建筑设计用途，可正常使用。

3．3．7停车场设施验收：

停车场权属清楚、归属明确，管理费、租金定价无争议。

地面停车场规划报建手续完备，产权单位出具移交委托内容明确，条目清楚，批复手续、收费许可齐备。

3．3．8小区各出入口交通标识验收：

小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。

3．3．9小区业主停车管理档案验收：

购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能耗缴纳计帐凭证。

3．3．10供配电系统验收 ：

高、低压配电柜，变压器是否工作正常；有无事故及安全隐患如安全距离，绝缘胶板，接地网等。

确定各分户所接电源是否正确，并做出明显标识。

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