淮北市物业管理暂行办法(2009)

本文提要：本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动......

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淮北市人民政府办公室
淮政办〔2009〕68号

有效期:本办法自2010年1月1日起试行1年。
二○○九年十二月四日   
淮北市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》,结合本市实际,制定本暂行办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理应当坚持以人为本,按照业主自治、社区管理、专业服务与依法监管相结合的原则开展。
第四条 市、县房地产管理部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
各区人民政府应当明确一个部门负责本行政区域内物业服务的监督管理工作。
建委、市容、卫生、物价、公安、规划、环保、工商等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。
第五条 物业管理实行属地化管理,街道办事处、乡镇人民政府在市、县人民政府房地产行政主管部门指导下,具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。(www.fangchanshe.com)
居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第六条 物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。市、县人民政府根据实际制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。
物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。
第二章 业主、业主大会与业主委员会
第七条 房屋的所有权人为业主。
业主身份的确定,以房屋登记薄或者法律、法规规定的其他能够证明其权属的有效文件为依据。
建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
第八条 业主有权要求物业服务企业按照物业服务合同履行义务,对物业服务企业不履行服务合同的行为可以向业主委员会、街道办事处和物业主管部门投诉,但不得拒绝交纳物业服务费。
第九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组。
符合业主大会成立条件尚未成立的物业管理区域,建设单位或业主可书面向街道办事处、乡(镇)人民政府申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在40日内组建业主大会筹备组。
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主委员会的,由全体业主共同履行业主大会职责。
新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当向市、县人民政府房地产行政主管部门申请物业管理区域划分登记。
第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。
第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权在物业管理区域内开展活动。
第十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由3人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过3年,可连选连任。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
第十四条 业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行换届选举,逾期未换届的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促或组织换届。
换届选举后的10日内,上届业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其限期移交,在期限届满后仍不移交的,新一届业主委员会可持物业主管部门的备案证明,经媒体公告原印章作废,并向物业主管部门申请刻制新的印章;有关档案资料的移交问题,可通过诉讼程序解决。
第十五条 业主大会与业主委员会的工作经费及业主委员会成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。
第三章 前期物业管理
第十六条 物业管理区域内的物业、城管执法、治安管理、社区居民委员会用房等各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。
第十七条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位负责投资并协助配合专业经营设施设备的施工。
第十八条 通过招投标方式选聘物业服务企业的物业区域,建设单位应当在销售物业前严格按照有关规定,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
前期物业服务企业可以提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与验收。
第十九条 建设单位在办理商品房预售许可证前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属说明等资料报物业主

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